Widersprüchliche oder fehlende Rechtsprechung ist kein Freibrief

Auch wer sich nicht sicher ist bzw. sein kann, wie Gerichte das Gesetz auf den Sachverhalt hin auslegen, darf nicht einfach Leistungen verweigern und haftet gegebenenfalls auf Schadensersatz.

Dies hat der BGH (Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13) nun in einer mietrechtlichen Angelegenheit geklärt (Pressemitteilung 92/14).

Die Mieter einer Dreizimmerwohnung in Deutschland halten sich seit 15. November 2010 berufsbedingt in Kanada auf. Sie teilten dem Vermieter den Wunsch der Untervermietung von 2 Zimmern für 2 Jahre an eine namentlich benannte Person mit. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. 

Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts der Vermieter verurteilt, die Untervermietung zu gestatten.

Nun verlangten die Mieter vom Vermieter Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum der beabsichtigten Untervermietung bis zur Rechtskraft des amtsgerichtlichen Urteils in Höhe von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg. 

Durch die Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung, hat der Vermieter schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.

Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die Arbeitstätigkeit des Mieters im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Der Vermieter kann sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastet den Vermieter nicht von der rechtlichen Fehleinschätzung. Der Vermieter hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.