Betriebskostennachzahlungen im Urkundenprozess durchsetzen

Dem Geld hinterher rennen ist manchmal ganz schön anstrengend. Schön, wenn es manchmal einfacher geht.

Ein Gerichtsverfahren ist oft zeitintensiv. Ein Urkundenprozess hingegen verschlankt das ganze, da es (zunächst) nur auf Urkunden ankommt.

Ein Vermieter kann deshalb etwaige Zahlungen aus Betriebskostenabrechnungen gegenüber säumigen Mietern im Rahmen eines Urkundenprozesses durchsetzen, das bestätigte der BGH in seiner Entscheidung vom 22.10.2014, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann.

Doch Vorsicht, es spricht nichts dagegen, dass auch Mieter das ihnen zustehende Guthaben auf diesem Weg vor Gericht durchsetzen können.

wie viele Hunde dürfen in die Mietwohnung?

Die Anzahl der Hunde in einer Mietwohnung ist manchmal entscheidend für den Wohnkomfort des Mieters und der anderen Mietparteien wie Besucher. Doch wie viele Hunde dürfen denn in einer Mietwohnung gehalten werden?

Ein Mieterehepaar hat eine 2,5 Zimmer Wohnung mit 98 Quadratmetern Wohnfläche mit Mietvertrag vom 27.3.13 angemietet. Es hält in der Wohnung fünf sogenannte „Taschen-Hunde“. 

Der Vermieter forderte sie schriftlich am 26.6.13 auf, die Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen.

Am 15.9.13 hat der beklagte Mieter aus dem Fenster der Wohnung eine Decke ausgeschüttelt, aus der nicht nur Staub, sondern auch Abfallgegenstände in Form von Hundeknochen, Zahnstocher und Slipeinlagen in den Hof gefallen sind und dort eine Besucherin getroffen haben.

Der Vermieter erhob Klage vor dem Amtsgericht München. Er beantragte, dass die Mieter verurteilt werden, keinen Hund in der Wohnung mehr zu halten und es zu unterlassen, Decken aus dem Fenster der Wohnung zu schütteln, und insbesondere beim Ausschütteln Gegenstände auf die Besucher des Hauses zu werfen. 

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab dem Vermieter teilweise Recht.

 Er verurteilte die Mieter, dass sie nur einen Hund in der Wohnung halten dürfen und zukünftig keine Decken aus dem Fenster schütteln dürfen, wenn sich andere Personen unterhalb des Fensters befinden. 

Das Gericht hat festgestellt, dass im schriftlichen Mietvertrag keine Vereinbarung über die Hundehaltung getroffen worden war. Die Formularfelder dort sind insoweit offen gelassen. Die Mieter konnten durch die Aussage eines Zeugen aber nachweisen, dass der Vermieter mündlich die Haltung eines Hundes zugestanden hat. Die Mieter konnten jedoch nicht beweisen, dass der Vermieter mit der Haltung von fünf Hunden einverstanden war bei Mietvertragsschluss.

Das Gericht stellt fest, dass die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung entspreche.

Das Gericht kommt weiter zu dem Ergebnis, dass das Ausschütteln von Decken zum normalen mietvertraglichen Gebrauch der Wohnung gehört. Dies gelte aber nur dann, wenn sichergestellt wird, dass sich keine Gegenstände in der Decke befinden, die dann herunterfallen und den Raum unterhalb des Fensters verschmutzen und wenn sichergestellt wird, dass sich keine Personen unterhalb des Fensters befinden.

Die Mieter legten gegen das Urteil Berufung ein. Vor dem Landgericht wurden sich Vermieter und Mieter am 20.11.14 einig, dass der Rechtsstreit erledigt ist. Denn die Mieter wurden in einem weiteren Mietprozess zur Räumung der Wohnung verurteilt, weil sie die Miete nicht vollständig bezahlt haben. Räumungstermin ist der 16.12.14. 

Urteil des Amtsgerichts München vom 12.5.14, Aktenzeichen 424 C 28654/1

Das ist selten - Vermieter zahlt für die Mieter die Schönheitsreparaturen

In einem Mietvertrag aus 1990 einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung in Berlin, heißt es:

§ 11 des Mietvertrags lautet:
"1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.
Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von fünf Jahren angesetzt."

Der Vermieter informierte die Mieter Anfang 2012 darüber, dass sie (die Vermieter) die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werden. Die Mieter lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie dem Vermieter mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung – die Zahlung von 2.440,78 Euro. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Mieter hatte Erfolg.

Nach Auffassung des BGH setzt der auf § 11 Ziff. 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der Vermieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieter nicht voraus, sondern erfordert lediglich, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch stehe daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Mieterm auch mitgeteilt hatte. Für diese – den Mietern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste – Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

Denn die Klausel biete dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die "angesparten" Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter habe die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

Vermieter muss vom Mieter verursachten Brandschaden beseitigen, wenn ...

Die 12-jährige Tochter von Mietern hat am 07.03.2012 Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet. Es kam zum Brand. 

Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies die Vermieterin wegen der Schadensregulierung an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt werden – lehnte die Vermieterin  jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Mietern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Vermieterin ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb sei ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter habe dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr sei der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der BGH nunmehr entschieden, dass der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann.

Den Vermieter treffe nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfalle zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gelte nach der vorliegenden Entscheidung aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung bestehe, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall sei der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn der Mieter könne auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.

Insoweit ist der Eingangssatz zu vollenden wie folgt:

Vermieter muss vom Mieter verursachten Brandschaden beseitigen, wenn eine Wohngebäudeversicherung besteht, welche anteilig auf Mieter umgelegt wurde.

Eine Einschränkung ist aber noch offen:
Darf der Vermieter ausnahmsweise die Inanspruchnahme der Versicherung verweigern, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden ist? Diese Frage musste der BGH nicht beantworten, denn es fehlte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit an einem konkreten Vortrag derVermieterin hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung.

Schlüssel per Post versenden - lieber nicht!

Nach Auszug wollen Mieter einen Hoftorschlüssel zum alten Mietobjekt an die Vermieter zurückgeschickt haben. Ihren Vortrag belegen sie mit einem „Rückschein“, wonach die Auslieferung eines Briefs durch die „Deutsche Post“ an die Vermieter bestimmungsgemäß erfolgt ist.

Die Vermieter bestreiten zwar nicht den Erhalt des Briefs selbst, tragen aber vor, dass der beschädigte und mit einem Klebeband mit der Aufschrift „NACHVERPACKT“ durch die Deutsche Post-AG versehene Briefumschlag weder den streitbefangenen noch überhaupt einen Schlüssel enthalten habe und verlangten chadensersatz für Schlüssel- und Schloßaustausch.

Das AG Brandenbug (31 C 32/14) gab den Vermietern Recht. Übersendet ein Mieter den Schlüssel von dem Mietobjekt an den Vermieter mittels einfachen Brief (mit Rückschein) und geht der Schlüssel hierbei dann verloren, so hat der Mieter grundsätzlich dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln zu ersetzen.

Maklerprovision, Bestellerprinzip und das Mietrecht

Gemäß den Koalitionsabsprachen soll hinsichtlich Wohnungsmaklern und deren Provisionszahlungen dass Bestellerprinzip einkehren. Dieses besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt auch bezahlt.

Nach eine Interview hierzu auf lto.de mit Prof. Friedhelm Hufen seien mit dem Gesetz noch weitere Einschränkungen bzw. der Maklerprovision verbunden. So führt Hufen u.a. aus, dass der Gesetzesentwurf vorsehe, "...dass Makler nur dann vom Suchenden eine Provision verlangen dürfen, wenn diese die konkrete Wohnung gerade im Auftrag des Wohnungssuchenden ermittelt haben. Hat ein Makler sie bereits einem anderen Interessenten gezeigt, wird sie automatisch zur Bestandswohnung und gilt nicht mehr als "im Auftrag dieses Kunden ermittelt". Ein Makler hat also nur eine Chance, eine Wohnung zu vermitteln. Wenn er das nicht schafft, kann er für alle Zeiten keine Provision mehr von Interessenten verlangen."

Nach Ansicht von Hufen führe diese Regelung im Gesetzesentwurf bei Umsetzung zu einem unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit.

  

Störende Geräusche und dennoch kein Minderungsrecht

Ein Mieter bemängelt seit Frühjahr 2012, dass in der Wohnung ein "sich in Intervallen wiederholendes brummendes Geräusch" zu hören sei. Mitarbeiter des Vermietungsunternehmens gingen den Anzeigen des Mieters nach, stellten jedoch keine Geräusche fest. Für die Monate April und Mai 2013 minderte der Mieter dann die Miete um jeweils 56,52 Euro. Er behauptet, insbesondere in Heizperioden sei in der Wohnung ein sich wiederholendes Brummen zu hören, während der Nachtabsenkung der Heizung in stündlicher Abfolge für etwa drei Minuten, in Heizzeiten alle zwei bis drei Minuten.

Die Vermieterin forderte die Zahlung des vollen Mietzinses.

Das AG Hannover hat den Mieter verurteilt, die einbehaltene Miete i.H.v. 113,04 Euro an die Vermieterin zu zahlen.

Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten eines Akustikers eingeholt, der ein wiederholt auftretendes Geräusch in der Wohnung des Mieters bestätigt hat. Es handele sich demnach um ein sehr leises Geräusch, das nur hörbar ist, wenn der Hintergrundpegel sehr niedrig ist. Der Pegel liege weit unter dem nach DIN 4109 geforderten Pegel für haustechnische Anlagen. Danach sei das vorhandene Geräusch kein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB.

Es sei zwar ohne weiteres nachvollziehbar, dass sich der Mieter durch das Geräusch gestört fühlt, da auch geringe Geräusche abhängig von der gegebenen Situation und der individuellen Konstitution des Hörenden als störend empfunden werden könnten. Allerdings könne ein derartiges Geräusch, das weit unter den Werten der DIN 4109 liege, keine Mietminderung auslösen. In Wohnungen seien Geräusche allgegenwärtig, dies gelte nicht nur für Vogelgezwitscher oder Straßengeräusche, sondern auch für Strömungs- und Schaltgeräusche von Heizungsanlagen, ebenso wie für Laufgeräusche und Lebensäußerungen anderer Menschen in einem Mehrfamilienhaus.

Im Zaum halten

"Reden ist Silber, Schweigen ist Gold" - nicht immer gilt diese Redensart nur vor der Polizei. Manches Mal sollten auch Parteien eines Mietvertrages sich dran halten, denn es kann Konsequenzen haben.

Eine Mieterin besitzt einen Berner-Sennenhund-Mischling und hat von der Vermieterin die Genehmigung, den Hund in der Wohnung zu halten. Die Hundehaltung darf jedoch nicht zur Störung und Belästigung der anderen Mieter führen.

Am 14.12.2012 hat die Mieterin mit der Vermieterin eine Vereinbarung getroffen, dass der Hund fortan auf dem Gelände der Vermieterin an einer farbigen Hundeleine von maximal zwei Metern Länge geführt wird, sobald er die Wohnung verlässt. Die Mieterin ließ mehrfach den Hund Max nicht angeleint in der Wohnanlage umherlaufen und wurde dafür von der Vermieterin abgemahnt.

Am 27.05.2013 gegen 23.25 Uhr begegnete ein Mitmieter aus der Wohnanlage dem nicht angeleinten Hund, der zu diesem Zeitpunkt sehr aggressiv war. Die hundehaltende Mieterin, die einen 1,8 Meter langen und drei bis fünf Zentimeter dicken Schäferstock in der Hand hielt, lief dem Hund hinterher. Der Hund stürmte auf den Zeugen zu, bellte ihn aggressiv an und versuchte, ihn anzugreifen.
Daraufhin schrie der Zeuge den Hund an, so dass dieser von ihm abließ. Als der Mitmieter den Hund mit seinem i-Phone fotografieren wollte, schlug die Mieterin mit ihrem Stock in Richtung des Zeugen und verfehlte ihn nur knapp an der Schulter. Sie beleidigte ihn dabei als Rechtsradikalen. Daraufhin kündigte die Vermieterin der Mieterin außerordentlich und fristlos.

Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht und zog nicht aus. Die Vermieterin erhob Räumungsklage.

Das AG München hat der Klage stattgegeben. Nach Auffassung des Amtsgerichts müssen Hund und Frauchen die Wohnung räumen. Das Verhalten der Mieterin stelle in mehrfacher Hinsicht eine Verletzung des Mietvertrages dar. So sei der Hund nicht angeleint gewesen, was jedoch aus Sicht des Gerichts die geringfügigste Vertragsverletzung darstelle. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung sei die Beleidigung des Mitmieters als Rechtsradikalen sowie der Schlag mit dem Stock in Richtung des Kopfes des Zeugen. Wenn auch der Schlag den Zeugen nicht getroffen hat, so handele es sich doch um eine bedrohliche Geste zum Nachteil eines Mitmieters, der im Nachbarhaus der gleichen Wohnanlage lebe.

Lärm aus der Nachbarwohnung - eine Schaukel in der Wohnung

Jeder soll seinen Spass haben. Aber jedem steht auch eine Nachtruhe zu. Wenn sich beides beißt, gibt es Ärger. Wie ist dieser aufzulösen? Darf gekündigt werden?


In einem Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht gestört werden darf. Der Mieter hat in der von ihm bewohnten Wohnung ein Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt (Liebesschaukel). Seit Dezember 2012 kam es immer wieder zu Ruhestörungen. Die Schaukel war sehr alt und wurde von dem Mieter auch regelmäßig benutzt. Drei bis vier Mal pro Woche wurde eine Nachbarin über mehrere Stunden hinweg im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr durch häufige und laute Geräusche aus der Wohnung des Mieters gestört. Es hat sich um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt.

Die Vermieterin spricht nun nach Beschwerden der Nachbarin am 23.01.und 06.12.2013 Abmahnungen wegen Ruhestörung aus und sodann eine Kündigung und behauptet, der Mieter habe seit Dezember 2012 im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr häufig starke Lärmbelästigungen durch sexuelle Praktiken mit anderen Männern verursacht. Insbesondere habe der Mieter am 10.2.13 von 23.30 Uhr bis 2.00 Uhr und am 11.2.13 von 21.00 Uhr bis Mitternacht Lärmstörungen durch sexuelle, sportliche und quietschende Geräusche ausgelöst. Eine Hausbewohnerin habe über weitere Belästigungen durch sexuellen, sportlichen und quietschenden Lärm durch andauerndes Lachen und Sprechen, durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, durch andauerndes Kommen und Gehen von Menschen, Türklingeln und Duschen im Zeitraum vom 13.2.13 bis 19.3.13 berichtet.

Da der Mieter nicht auszog, verklagte ihn die Vermieterin auf Räumung der Wohnung. Das Amtsgerichts München (Aktenzeichen 417 C 17705/13) gab der Vermieterin Recht: Die ausgesprochene ordentliche Kündigung ist wirksam.

Der beklagte Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Das Gericht geht davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden Geräusche in der Nacht würden nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entsprechen und müssten deshalb von anderen Mietern und der Vermieterin nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Dabei komme es für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unterhaltungen und das Duschen zur Nachtzeit Pflichtverletzungen des Mieters sind.

Anspruch auf behindertengerechten Umbau?

Eine Mieterin bewohnt seit dem 01.03.2003 eine Wohnung in München. Sie bewohnt diese Wohnung gemeinsam mit ihrem 1991 geborenen schwerstbehinderten Sohn, der im Elektro-Rollstuhl sitzt. Er ist tagsüber allein zu Hause. Aufgrund der Behinderung verfügt er lediglich über eine verminderte Kraft im Oberkörper und über eine geschwächte Stabilität mit einer erschwerten Koordination beider Hände. Zu Mietvertragsbeginn konnte er die Rollladen-Gurte mit der linken Hand bedienen.

Zum Jahreswechsel 2009/2010 wurden von der Vermieterin neue Fenster und Rollladensysteme eingebaut. Anstelle der bis dahin vorhandenen, mit Gurten versehenen Rollläden, wurden nun Rollläden eingebaut, die mit einer Kurbel zu bedienen sind. Diese Kurbeln kann der Sohn der Mieterin – im Gegensatz zu den früher vorhandenen Gurten – nicht bedienen.

Die Mieterin hat nun am 30.01.2013 Klage erhoben gegen die Vermieterin. Sie verlangt den Umbau der Rollläden derart, dass sie auch von dem schwerbehinderten Sohn bedient werden können. Die Vermieterin weigerte sich, die Rollläden umzubauen. Deshalb erhob die Mieterin Klage vor dem AG München.

Das AG München hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht des Amtsgerichts besteht kein Anspruch auf einen Umbau des Rollladensystems derart, dass es der behinderte Sohn der Mieterin bedienen kann. Aus dem Mietvertrag ergäben sich keine besonderen Vereinbarungen bezüglich einer behindertengerechten Ausstattung der Mieträume, abgestimmt auf die speziellen Bedürfnisse des behinderten Sohnes der Mieterin. Die eingebauten Rollläden seien voll funktionsfähig. Die Tatsache, dass die Rollläden den besonderen Bedürfnissen des Sohnes nicht entsprechen, sei kein Mangel der Mietsache. Beim Austausch der Rollläden habe es sich lediglich um eine Instandhaltungsmaßnahme und nicht um eine Modernisierungsmaßnahme gehandelt. Erhaltungsmaßnahmen seien aber vom Mieter, soweit sie erforderlich sind, zu dulden. Eine Ausnahme wäre dann gegeben, wenn die Vermieterin bewusst eine Ausstattung gewählt hätte, die der Sohn nicht bedienen kann. Dies wäre dann eine Schikane und würde gegen das Schikaneverbot der §§ 242, 226 BGB verstoßen. Dafür gab es aber in diesem Fall keinerlei Anhaltspunkte.

Das Amtsgericht gab der Mieterin noch einen rechtlichen Rat: Sie könne von der Vermieterin Zustimmung zu (von der Mieterin selbst vorzunehmenden und zu zahlenden) baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für die behindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich sind, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran nachweisen kann.

Im Übrigen könne die Mieterin allenfalls Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses verlangen. Soweit sich seitdem der Gesundheitszustand des Sohnes so verschlechtert habe, dass er auch das Gurtsystem nicht mehr bedienen kann, bestehe kein Anspruch auf weitergehende Maßnahmen.

besondere Wohnung und Vergleichswohnungen - was gilt bei Mieterhöhung

Ein Vermieter hatte die Mieterhöhung für seine vermietete 240 m² große Altbauwohnung mit Vergleichswohnungen begründet. Die Mieterin hielt die Mieterhöhung für unwirksam, da die genannten Vergleichswohnungen mit ihrer Wohnung nicht vergleichbar seien. Denn ihre Wohnung wies die Besonderheit auf, dass zur Wohnfläche neben den 178 m² großen Räumen im zweiten Obergeschoss auch noch 62 m² große Mansardenräume gehörten, die nur über das Treppenhaus erreichbar sind.

Die im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen waren ebenfalls um großzügig bemessene Altbauwohnungen in vergleichbarer Lage. Dem LG Berlin reichte dies, um die Mieterin zur Zustimmung zur Mietererhöhung zu verurteilen. 

Die dagegen gerichtete Revision ließ der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 8.4.2014, Az. VIII ZR 216/13) nicht zu.

An die Vergleichbarkeit der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Eine Übereinstimmung oder gar Identität in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen ist nicht erforderlich. 

Im vorliegenden Fall ändert die Besonderheit der Wohnung der Mieterin nichts daran, dass die Vergleichswohnungen einer ähnlichen und somit vergleichbaren Kategorie zuzurechnen sind. Soweit die Mansardenzimmer einen geringeren Wohnkomfort aufweisen, weil sie nicht so gut ausgestattet sind wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar sind, mögen diese Nachteile einen gewissen Abschlag rechtfertigen. Gleichwohl können die benannten Wohnungen als vergleichbar angesehen werden. 

Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen.

Haftung von Wohnungsunternehmen wegen Mindestlohn?!

Nach den zum 01.01.2015 in Kraft tretenden Mindestlohnregelungen nach dem "Gesetz zur Stärung der Tarifautonomie - Tarifautonomiestärkungsgesetz" müssen unternehmerisch tätige Wohnungsunternehmen bei Auftragserteilung an Dritte darauf achten, dass diese Drittfirmen den Mindestlohn zahlen, andernfalls können Arbeitnehmer die Differenz zum Mindestlohn direkt beim Wohnungsunternehmen geltend machen.

Wird vom Wohnungsunternehmen ein Unternehmen für Handwerksarbeiten oder Dienstleistungen beauftragt, liegt es im ureigenen Interesse des Wohnungsunternehmens, dass die vor Ort tätigen Arbeitnehmer den Mindestlohn erhalten.

Kommt der Auftragnehmer – oder weitere Subunternehmen – der Verpflichtung zur Zahlung des Mindestlohns nicht nach, kann der Arbeitnehmer das Mindestentgelt direkt vom Wohnungsunternehmen fordern. Auf ein Verschulden kommt es nicht an.

Mehr zu den Auswirkungen des Mindestlohnes findet sich in der Zusammenfassung  auf wiwo.de

Aufrechnung im Mietverhältnis

In vielzähligen Mietverträgen finden sich Klauseln, ähnlich der folgenden:

"Der Mieter kann gegenüber der Miete mit einer Gegenforderung aus dem Mietverhältnis nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er dies mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Mit Forderungen außerhalb des Mietverhältnisses kann der Mieter nur aufrechnen, wenn diese unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für bei Vertragsschluss vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a I BGB findet keine Anwendung."

Klingt zunächst eindeutig und - ist unwirksam, wie das LG Konstanz in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 61 S 30/13 B) feststellte.

Das Aufrechnungsverbot ist unwirksam, denn es weicht von § 556 b II Satz 1 BGB ab und ist deswegen gem. § 556 b II 2 BGB unwirksam. Die Mietvertragsklausel enthält die Einschränkung, dass die Aufrechnung mindestens einen Monat vor Fälligkeit schriftlich angekündigt werden muss. Gemäß den BGB-Vorschriften genügt aber die Anzeige in Textform.

Schriftform heißt, dass die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet sein muss. Textform hingegen begnügt sich damit, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneter Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anderes erkennbar gemacht wurde.

Damit weicht die vertraglichen Vereinbarung der Schriftform der Anzeige deutlich zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Bestimmung ab und ist deshalb unwirksam.

Widersprüchliche oder fehlende Rechtsprechung ist kein Freibrief

Auch wer sich nicht sicher ist bzw. sein kann, wie Gerichte das Gesetz auf den Sachverhalt hin auslegen, darf nicht einfach Leistungen verweigern und haftet gegebenenfalls auf Schadensersatz.

Dies hat der BGH (Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13) nun in einer mietrechtlichen Angelegenheit geklärt (Pressemitteilung 92/14).

Die Mieter einer Dreizimmerwohnung in Deutschland halten sich seit 15. November 2010 berufsbedingt in Kanada auf. Sie teilten dem Vermieter den Wunsch der Untervermietung von 2 Zimmern für 2 Jahre an eine namentlich benannte Person mit. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. 

Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts der Vermieter verurteilt, die Untervermietung zu gestatten.

Nun verlangten die Mieter vom Vermieter Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum der beabsichtigten Untervermietung bis zur Rechtskraft des amtsgerichtlichen Urteils in Höhe von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg. 

Durch die Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung, hat der Vermieter schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.

Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die Arbeitstätigkeit des Mieters im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Der Vermieter kann sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastet den Vermieter nicht von der rechtlichen Fehleinschätzung. Der Vermieter hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Mietrecht anders - Vermieter raustragen

Ein Vermieter hat schon manches Mal Interesse an der Besichtigung seiner vom Mieter genutzten Wohnung. Dagegen ist meist nichts einzuwenden. Doch manches Mal läuft es schief.

Eine Vermieterin suchte das vermietete Haus auf, um mit Absprache des Mieters zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam sie nicht nach.

Da geschah das unerhörte. Der Mieter umfasste die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus.

Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die von ihr erhobene Räumungsklage schaffte es bis zum Bundesgerichtshof (Pressmitteilung 90/2014). 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass die Kündigung weder als fristlose Kündigung noch als ordentliche Kündigung wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein genommen werden sollten. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Vermieterin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Mieters – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts der Gesamtumstände stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Mieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Ermächtigung eines Grundstückskäufers durch Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung

Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine dem Käufer des Grundstücks vom Vermieter erteilte Ermächtigung, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, wirksam ist.

Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: B.) eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2006 ("Eintrittsstichtag") an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Nr. 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 04.05.2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 04.05.2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 Euro. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 04.05.2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24.07.2012 trat die B sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt, blieb erfolglos.

Der BGH hat entschieden, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24.07.2012 liegenden Genehmigung ergibt. Auch die von der Beklagten – gestützt auf § 3 Nr. 3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen seien wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung könne vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

Schadensersatz wird erst bezahlt, wenn Schaden behoben ist (Schlüsselverlust)

Mieter, die ihren Wohnungsschlüssel verloren haben, müssen nur dann die Kosten für eine neue Schließanlage bezahlen, wenn die ganze Anlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 05.03.2014 (Az. VIII ZR 205/13) verkündeten Urteil entschieden.Ein Mieter, der seinen Schlüssel verliert, muss demnach grundsätzlich Schadenersatz leisten. Dieser Schadensersatz könne auch den Austausch der Schließanlage umfassen, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist.

Ein ersatzfähiger Vermögensschaden liege aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden sei (Urt. v. 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13).

Die Richter gaben damit der Revision eines Mieters statt. Der Vermieter eines Hauses in der Nähe von Heidelberg wollte einen Kostenvorschuss für den Austausch der gesamten Schließanlage, nachdem der Mieter beim Auszug nur einen von zwei Schlüsseln zurückgegeben hatte. Das hätte knapp 1.500 Euro gekostet. Die Anlage wurde aber bislang nicht ausgetauscht mit der Folge, dass der Mieter bislang auch keinen Schadensersatz zahlen muss.

Fazit: Nur nicht immer sofort und ohne Prüfung zahlen, lieber zügig die Ansprüche prüfen und nur berechtigte Ansprüche zeitnah ausgleichen.

Untervermietung bei Verschlechterung der Vermögenslage des Mieters?

Eine Mieterin einer seit Januar 2012 genutzten Wohnung bestehend aus drei Zimmern, Küche, einer Kammer und einer Dusche im Zentrum von München hatte nach der Scheidung die Wohnung von ihrem Ex-Ehemann übernommen.

Ab Juli 2013 erhielt sie von ihrem geschiedenen Ehemann nicht mehr die Unterhaltszahlung in Höhe von 800 Euro monatlich. Da ihr nach Abzug aller Kosten von ihrem Gehalt nur 530 Euro zum Lebensunterhalt verblieben, wollte sie ein Zimmer ihrer Wohnung für 400 Euro monatlich untervermieten. Eine Überbelegung der Wohnung war dadurch nicht zu befürchten. Auch sonstige Gründe in der Person des Untermieters, die gegen die Weitervermietung sprechen würden, lagen nicht vor.

Nach dem Mietvertrag war jedoch die Untervermietung nicht gestattet.

Der Vermieter lehnte es ab, ihr die Untervermietungserlaubnis zu erteilen. Die Mieterin erhob Klage vor dem AG München gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

Das AG München (422 C 13968/13) hat der Klage stattgegeben.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist das Interesse der Mieterin, durch die Mieteinnahmen aus der Untervermietung des Zimmers die eigenen Wohnkosten zu senken, berechtigt, da die Verschlechterung der finanziellen Lage erst nach dem Mietvertragsschluss entstanden ist. Der Wunsch der Mieterin, in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben, sei als Ausdruck ihrer privaten Lebensgestaltung zu respektieren. Daher könne sie auch nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten.

Fazit: Es kann von einem Vermieter verlangt werden, für einen Teil der Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters nach Mietvertragsschluss so verschlechtern, dass die Miete nicht mehr vollständig bezahlen werden kann.

Mieter hat Anspruch auf Markise am Balkon

Ein Münchner Mieter, dessen Wohnung im dritten Obergeschoss liegt, wollte 2012 auf seinem in Richtung Süden weisenden Balkon eine Markise anbringen und bat seine Vermieterin um Zustimmung hierzu. Diese lehnte ab. Der Balkon sei komplett überdacht. Eine zusätzliche Beschattung sei durch einen Sonnenschirm möglich. Würde man einem Mieter das Anbringen einer Markise gestatten, hätten auch die anderen das Recht dazu und es käme zu einem völlig uneinheitlichen Erscheinungsbild des Hauses.

Der Mieter erhob Klage vor dem AG München. Für eine ausreichende Beschattung brauche er eine Markise. Eine optische Beeinträchtigung sei nicht gegeben, schließlich sei die Balkonseite nicht einsehbar.

Das AG München (411 C 4836/13) hat die Vermieterin dazu verurteilt, das Anbringen der Markise zu gestatten.

Nach Auffassung des Amtsgericht hat der Mieter aus dem Mietvertrag ein Recht gegenüber der Vermieterin auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Grundsatz von Treu und Glauben gebiete es, dass die Vermieterin nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter Einrichtungen versage, die diesem das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten könnten, und durch die die Vermieterin nur unerheblich beeinträchtigt und die Mietsache nicht verschlechtert werde.

Auf Seiten der Vermieterin sei natürlich deren Eigentumsrecht zu berücksichtigen, das sowohl vor optischen als auch ästhetischen Beeinträchtigungen schütze.

Auf der anderen Seite sei das Recht des Mieters zu berücksichtigen, sich gegen Beeinträchtigungen seines Wohngebrauchs zu wehren. Der Schutz vor Sonne auf dem Balkon gehöre als sozial übliches Verhalten zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters. Ein solcher Schutz könne durch das Aufstellen eines Sonnenschirms auf einem durch den darüber liegenden Balkon überdachten Balkon nicht ausreichend erreicht werden, da die Sonne im Tagesverlauf aus unterschiedlichen Richtungen auf den Balkon scheine und ein Sonnenschirm im Wesentlichen nur den Einfallwinkel von oben und nur einen kleinen Radius abdeckte. Ein zu starkes Neigen des Schirmes sei aus statischen Gründen nicht möglich und würde auch den Balkonbereich zu sehr abdichten. Viele Stunden am Tag könnte somit die Sonne ungehindert auf den Balkon scheinen, so dass aus gesundheitlichen Gründen gerade an Tagen, die auf Grund der Wetterlage auf dem Balkon verbracht würden, der Balkon nicht ausreichend genutzt werden könnte. Das Aufstellen mehrerer Sonnenschirme sei nicht zumutbar, da damit der ohnehin kleine Raum des Balkons zu sehr verstellt werde. Außerdem sei davon auszugehen, dass das Aufstellen mehrerer Sonnenschirme auf dem Balkon statt der Anbringung einer Markise das Erscheinungsbild der Anlage stärker beeinträchtige. Demgegenüber gewährleiste eine Markise den größtmöglich Schutz gegen die Sonne, ohne die Nutzung des Balkons unzumutbar einzuschränken.

Zwar werde eine derartige Markise bei ihrer Anbringung mit der Decke des darüber liegenden Balkons verschraubt und stelle somit eine bauliche Veränderung dar, die der Genehmigung des Vermieters bedürfe. Es stehe jedoch nicht im freien Ermessen des Vermieters eine solche Genehmigung hierzu zu verweigern.

Der Vermieter habe vielmehr seine Zustimmung zu erteilen, wenn die Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts gering sei und demgegenüber der Mieter in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre.

Vorliegend habe der Mieter sich ausdrücklich bereit erklärt, die Markise so zu gestalten, wie die Vermieterin es wünsche. Damit bleibe ein einheitliches Bild der Fassade besser gewahrt, als wenn jeder Mieter ein oder zwei Sonnenschirme von unterschiedlichen Farben auf seinen Balkon aufstelle.

Markisen würden allgemein üblich an Balkonen angebracht und – anders als Parabolantennen – in der Regel nicht als optische Beeinträchtigung wahrgenommen, insbesondere dann nicht, wenn die Anbringung fachgerecht ausgeführt, auf die Gesamtansicht der Fassade Rücksicht genommen und ein einheitliches Bild geschaffen werde. Im Hinblick auf die bauliche Veränderung habe der Mieter zudem zugestanden, bei Auszug wieder den ursprünglichen Zustand des Balkons wiederherzustellen.

Eine starke Beeinträchtigung des Vermieters durch die Maßnahme sei somit nicht erkennbar, während andererseits die Maßnahme dem Mieter das Wohnen in der Mietwohnung wesentlich angenehmer gestalte.

Post nach Auszug des Mieters - was der Vermieter tun muss bzw. nicht tun darf!

Das Landgericht Darmstadt (25 T 138/13) entschied:

Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrag bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen

Heizungsenergieverbrauch - physikalisch unmöglich

An einem Heizkörper einer Mietwohnung befand sich ein defektes Erfassungsgerät zur Heizkostenermittlung. Der Heizkostenverteiler hatte einen Verbrauch aufgezeichnet, der in diesem Umfang rein physikalisch gar nicht möglich gewesen wäre. Vermieter und Mieter stritten nun darum, welcher Betrag denn nun zu bezahlen sei im Rahmen der Nebenkostenabrechnung. Der Fall ging durch mehrere Instanzen und landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof.


Dieser (VIII ZR 310/12) entschied, dass ein Anwendungsfall des § 9a Abs. 1 HeizkostenV gegeben ist. Demzufolge kann der Vermieter nicht auf der Grundlage des abgelesenen, nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechenden Werts abrechnen, sondern muss den Verbrauch anhand einer der in dieser Vorschrift genannten Methoden ermitteln, nämlich auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

Soweit auf diese Weise eine Verbrauchsermittlung nicht möglich ist (z. B. mangels geeigneter Vergleichsdaten), bliebe nur eine verbrauchsunabhängige Abrechnung (etwa nach Wohnfläche), wobei eine Kürzung von 15 % gemäß § 12 HeizkostenV vorzunehmen wäre.