fiktive Kosten in der Betriebskostenabrechnung

In einer Betriebskostenabrechnung werden grundsätzlich die tatsächlich aufgewandten Kosten für den "Betrieb" einer Wohnung erfasst und gegenüber dem vorschusszahlenden Mieter abgerechnet. Manche Vermieter erbringen selbst einige Leistungen - wie sind diese in der Betriebskostenabrechnung zu erfassen? Darf ein Vermieter für selbst erbrachte Leistungen Kosten ansetzen, welche eine Firma verlangt hätte? Der BGH gibt eine Antwort hierauf.

Ein Mieter streitet mit dem Vermieter über die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die dem Vermieter durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).

Der BGH (PM Nr. 192/2012 - Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12) entschied, dass der Vermieter gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen.

Der Vermieter hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt wurde. Der Mieter hat die Angaben des Vermieters zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten.

Badewannentemperatur und Volllaufzeit vor Gericht

Nicht nur Mieter einer Wohnung, sondern auch Vermieter sparen manchmal wo sie können. Manchmal auch an der falschen Stelle.

In der Wohnung eines Mieters war zur Warmwasserbereitung für Bad und Küche eine Gaswasserheizung installiert. Diese fiel Ende 2010 wegen eines Defektes aus. Der Vermieter baute darauf hin ein neues Warmwasserbereitungsgerät ein.

Kurze Zeit danach meldete sich der Mieter und bemängelte, dass die neue Warmwassertherme völlig unzureichend sei. Es dauere sehr lange, bis sich die Badewanne fülle. Zudem werde das Wasser auch nicht ausreichend warm. Das Gerät sei allenfalls als Untertischbatterie für ein Handwaschbecken geeignet.

Eine Wassertemperatur von rund 37 Grad sei genug, entgegnete der Vermieter.  Bei höheren Wassertemperaturen würden Herz und Kreislauf überlastet und die Haut trockene aus. Außerdem sei die Therme für den Gebrauch des Mieters ausreichend.

Der Mieter lies sich hiervon nicht überzeugen und erhob Klage.

Das AG München (Az.: 463 C 4744/11) verurteilte den Vermieter dazu, die in der Wohnung installierte Warmwassertherme durch eine andere mit ausreichender Dimensionierung zu ersetzen. Ein Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dazu gehöre auch die Bereitstellung einer ausreichend dimensionierten Gastherme. Die in der Wohnung installierte Therme benötige aber nach dem Gutachten des beauftragten Gerichtssachverständigen für die Befüllung der Badewanne mit 45 Grad warmen Wasser ca. 42 Minuten. Damit dauere dieser Vorgang zu lange. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, 42 Minuten zu warten, zumal das Badewasser während des Befüllvorgangs schon wieder abkühle. Der Meinung des Vermieters, eine niedrigere Badetemperatur sei empfohlen und ausreichend, folge das Gericht nicht. Dieses sehe aus eigener Erfahrung eine Temperatur von mindestens 41 Grad für ein angenehmes Baden als erforderlich an.

Das Urteil ist rechtskräftig.