Betriebskostenabrechnung unter Vorbehalt

Eine Mieterin einer Wohnung bis Ende Februar 2007 erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Vermieterin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt.

Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 03.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.01.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Vermieterin gegenüber der Mieterin in Höhe von 1.095,55 Euro.

Die Mieterin zahlte nicht und berief sich auf Verjährung.

Vor dem BGH (VIII ZR 264/12) bekam die Vermieterin Recht. Die Richter meinten, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Nun könnten findige Vermieter auf die Idee kommen, die wegen § 556 BGB innerhalb Jahresfrist vorzunehmenden Betriebskostenabrechnungen immer unter Vorbehalt abzurechnen, um etwaige Nachforderungen später (nach Ablauf der Jahresfrist) geltend zu machen. Doch dann hätte man das Urteil des BGH falsch verstanden, denn die Entscheidung beruht darauf, dass ein Vermieter nur dann einen Vorbehalt erklären kann, wenn er ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

fiktive Kosten in der Betriebskostenabrechnung

In einer Betriebskostenabrechnung werden grundsätzlich die tatsächlich aufgewandten Kosten für den "Betrieb" einer Wohnung erfasst und gegenüber dem vorschusszahlenden Mieter abgerechnet. Manche Vermieter erbringen selbst einige Leistungen - wie sind diese in der Betriebskostenabrechnung zu erfassen? Darf ein Vermieter für selbst erbrachte Leistungen Kosten ansetzen, welche eine Firma verlangt hätte? Der BGH gibt eine Antwort hierauf.

Ein Mieter streitet mit dem Vermieter über die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die dem Vermieter durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).

Der BGH (PM Nr. 192/2012 - Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12) entschied, dass der Vermieter gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen.

Der Vermieter hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt wurde. Der Mieter hat die Angaben des Vermieters zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten.

Badewannentemperatur und Volllaufzeit vor Gericht

Nicht nur Mieter einer Wohnung, sondern auch Vermieter sparen manchmal wo sie können. Manchmal auch an der falschen Stelle.

In der Wohnung eines Mieters war zur Warmwasserbereitung für Bad und Küche eine Gaswasserheizung installiert. Diese fiel Ende 2010 wegen eines Defektes aus. Der Vermieter baute darauf hin ein neues Warmwasserbereitungsgerät ein.

Kurze Zeit danach meldete sich der Mieter und bemängelte, dass die neue Warmwassertherme völlig unzureichend sei. Es dauere sehr lange, bis sich die Badewanne fülle. Zudem werde das Wasser auch nicht ausreichend warm. Das Gerät sei allenfalls als Untertischbatterie für ein Handwaschbecken geeignet.

Eine Wassertemperatur von rund 37 Grad sei genug, entgegnete der Vermieter.  Bei höheren Wassertemperaturen würden Herz und Kreislauf überlastet und die Haut trockene aus. Außerdem sei die Therme für den Gebrauch des Mieters ausreichend.

Der Mieter lies sich hiervon nicht überzeugen und erhob Klage.

Das AG München (Az.: 463 C 4744/11) verurteilte den Vermieter dazu, die in der Wohnung installierte Warmwassertherme durch eine andere mit ausreichender Dimensionierung zu ersetzen. Ein Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dazu gehöre auch die Bereitstellung einer ausreichend dimensionierten Gastherme. Die in der Wohnung installierte Therme benötige aber nach dem Gutachten des beauftragten Gerichtssachverständigen für die Befüllung der Badewanne mit 45 Grad warmen Wasser ca. 42 Minuten. Damit dauere dieser Vorgang zu lange. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, 42 Minuten zu warten, zumal das Badewasser während des Befüllvorgangs schon wieder abkühle. Der Meinung des Vermieters, eine niedrigere Badetemperatur sei empfohlen und ausreichend, folge das Gericht nicht. Dieses sehe aus eigener Erfahrung eine Temperatur von mindestens 41 Grad für ein angenehmes Baden als erforderlich an.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Mangel tritt wieder auf - muss ich das Vermieter melden?

Im Juli 2010 bildete sich in der Wohnung eines Münchner Ehepaares Schimmel in allen Räumen mit Ausnahme des Flures. Der Hausmeister des Anwesens behandelte diesen darauf hin mit einem Schimmelbeseitigungsspray.

Im Januar 2011 kam es erneut zu einem Schimmelbefall. Dies zeigten die Mieter dem Vermieter an, worauf dieser einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung beauftragte. In einem Schreiben teilten die Mieter mit, dass der Schimmel zwar aktuell beseitigt sei, sie allerdings befürchten, dass er erneut auftreten könnte und sich daher ein außerordentliches Kündigungsrecht vorbehielten.

Als sich im Bad im März 2011 erneut Schimmel zeigte, kündigten die Mieter fristlos, räumten die Wohnung und verlangten vom Vermieter die Umzugskosten in Höhe von 500 Euro, die Maklerkosten für die neue Wohnung in Höhe von 1.713 Euro sowie die Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte in Höhe von 101 Euro.

Der Vermieter weigerte sich zu zahlen, schließlich habe man ihm von der neuen Schimmelbildung nichts berichtet. Er hätte sich um die Mangelbeseitigung gekümmert.

Das AG München (431 C 20886/11 - 08.11.2011) hat die Klage der ehemaligen Mieter abgewiesen.

Ein Anspruch auf Schadenersatz besteht nicht, da der erneut aufgetretene Mangel der Wohnung, der Schimmel im Bad, dem Vermieter nicht angezeigt wurde. Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan. Es sei auch vorliegend nicht so, dass die vom Vermieter im Januar 2011 in Auftrag gegebene Schimmelbeseitigung durch die Malerfirma von vornherein völlig ungeeignet war. Eine solche sei eine durchaus fachgerechte Maßnahme. Dem Vermieter sei durch die Mieter schließlich auch bestätigt worden, dass der Schimmel aktuell beseitigt worden sei. Ein weiteres Zuwarten sei den Mietern auch zumutbar gewesen.

Eigenkündigung möglich, wenn kein Wohnzweck vorgesehen?

Mieter einer Wohnung in Berlin erhielten vom Vermieter ein Schreiben vom 02.11.2009, mit dem das Mietverhältnis zum 30.04.2010 gekündigt wurde. Begründete wurde diese damit, dass die Ehefrau des Vermieters beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Mietern genutzte Wohnung zu verlegen.

 Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.

 Nach Auffassung des BGH kann auch dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will. Dieses sei aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gelte umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vortrag des Vermieters revisionsrechtlich zu unterstellen ist – die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Schock wegen Madonna

Nein - im Treppenhaus stand nicht die Sängerin Madonna, sondern nur eine Madonnafigur, welche ein katholischer vermieter dort aufstellte. Ein protestantischer Mieter war "schockiert" und minderte die Miete. doch vor dem Gericht kam er nicht weit. Das AG Münster meinte, das die Grundmiete zu Unrecht gemindert wurde. Ein Recht zur Mietminderung bestehe nicht. Ein Recht zur Mietminderung steht dem Mieter nur zu, wenn die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung beeinträchtigt ist. Dies ist durch die im Treppenhaus aufgestellte Madonna nicht gegeben. Darüber hinaus ist auch nach evangelischem Glauben Jesus durch Maria geboren worden, so dass die Aufstellung der Madonna im Treppenhaus kein Umstand sein kann, der zu einem besonderen Schock führt. Subjektive Überempfindlichkeiten sind bei der Bewertung von Minderungsrechten nicht zu berücksichtigen.

Das Katzennetz an der Holzkonstruktion

Um ihrer Katze die Benutzung des zur Mietwohnung gehörenden Balkons zu ermöglichen, errichtete eine Mietpartei eine Holzkonstruktion, an der ein Katzennetz befestigt wurde. Der Vermieter verlangte jedoch die Beseitigung und machte dies gerichtlich geltend.

Nach Ansicht der Richter des AG Neukölln (Urteil vom 12.4.2012, Az. 10 C 456/11) bedurfte es einer ausdrücklichen Erlaubnis durch den Vermieter. Die Mietpartei hatte durch die eigenmächtig vorgenommene Maßnahme die Mietsache nicht unerheblich umgestaltet mit Einfluss auf das Erscheinungsbild der Wohnung und des Gebäudes.

Dass durch das Aufstellen der Holzkonstruktion nicht in die Substanz des Gebäudes eingegriffen worden ist, ist hierbei ohne Belang. Ebenso kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Katzenhaltung die Verwendung eines solchen Katzennetzes zwangsläufig mit sich bringt.

In der erforderlichen Interessenabwägung ist zudem zu berücksichtigen, dass der Vermieter mit der Duldung einer solchen baulichen Veränderung einen Präzedenzfall schaffen würde, auf den sich andere Tierhalter im Haus berufen könnten.

Die Mietpartei mus das Ketzennetz nebst Holzkonstruktion beseitigen.

Mieterhöhung und fristlose Kündigung

In vielen Mietverträgen finden sich Vereinbarungen, dass Nebenkostenvorauszahlungen den Abrechnungen angepasst werden können. Gibt es also nach einem Jahr einen hohen Nachzahlungsbetrag bezüglich Nebenkosten, kann vom Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung entsprechend erhöht werden.

Zahlt ein Mieter diese Erhöhungen nicht, führt dies dazu, dass er mit Mietzahlungen in Verzug gerät und - bei ausreichender Höhe (2 Monatsmieten) - fristlose gekündigt werden kann. Dies gilt auch, wenn nur die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht gezahlt wird, wie der Bundesgerichtshof (BGH vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11) entschied.

Dies verwundert, da doch - oberflächlich betrachtet - dem Vermieter mit der Abrechnung der Nebenkosten kein Nachteil entsteht (denn die nicht gezahlten Erhöhungen werden nicht in der Abrechnung berücksichtigt). Doch dies täuscht. Auch der Vermieter muss Abschläge etc. an die Versorger zahlen und leistet diesbezüglich Vorschüsse. Die Erhöhung der Vorauszahlungen minimiert sein Zahlungsausfallrisiko.

Vor diesem Hintergrund entschied der BGH, dass der Vermieter nicht erst die Zahlungsrückstände einklagen muss, sondern ihm die fristlose Kündigung sogleich zusteht. Die vorherige Zahlungsklage ist eben nicht Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Der Abwehrschirm und die Minderung

Mieter einer Hauses beschweren sich beim Vermieter über Tauben und deren Hinterlassenschaften im Innenhof. Installierte Spikes auf den betroffenen Fenstersimsen führten nur dazu, dass die Tauben andere Vorsprünge nutzten.

Deshalb griff der Vermieter zur großflächigen Methode und überspannte den Hof mit einem Netz. Mit Erfolg - die Tauben blieben fern.

Doch ein Mieter fühlte sich wie auf einem Gefängnishof und minderte die Miete um 30 %.

Vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg (16b C 180/07) blieb die Minderung erfolglos. Der Vermieter durfte aus Kostengründen sich für das Netz und nicht für eine durchgängige Anbringung von Spikes an allen Fenstersimsen entscheiden. Auch spiele sich die Anbringung des Netzes in einem Bereich ab, der nicht vom mietvertraglichen Gebrauch erfasst wird. Die Nutzung des Daches als zur Anbringung des „Abwehrschirms“ und das Netz selbst schränken den Gebrauch der Mietsache in keiner Weise ein. Somit ist eine Mietminderung nicht zulässig.

Änderungen im Mietrecht geplant

Das Kabinett der Bundesregierung plant umfangreiche Änderungen im Mietrecht und hat diesbezüglich ein Gesetzesvorhaben auf den Weg gebracht.

Das neue Mietrecht soll nach der Pressemitteilung des BMJ vom 23.05.2012 (nebst Gesetzesentwurf) Anreize zur energetischen Sanierung schaffen, Abhilfe gegen das sog. Mietnomadentum und den Mieterschutz bei der Umwandlung von Miete in Eigentum stärken. Der Gesetzesentwurf betrifft vier Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Keine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung

Der BGH hat zwei Entscheidungen (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) zu der Frage getroffen, ob der Vermieter zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist.

In den beiden Verfahren verlangt der Kläger als Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb. Im Verfahren VIII ZR 245/10 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/10 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Der BGH hat die dagegen gerichtete Revision des Klägers zurückgewiesen.

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Zwar hat der BGH bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der BGH aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise werde der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Hinzu komme, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.

Übersicht zu Fallstricken bei Nebenkosten

Dankenswerter Weise hat stern.de eine kurzweilige Übersicht ins Netz gestellt, in dem viele Punkte kurz angesprochen werden. Hier geht es zum Artikel.

Preisanpassungen bei Gasbezug und Rückforderungsansprüche der Kunden

Seit mehreren Jahren steht fest, das in vielen Gasbezugsverträgen die Preisanpassungsklauseln unwirksam sind. Nun berufen sich einige Gaskunden hierauf und verlangen Geld für einige Jahre zurück, nachdem sie zuvor einige Jahre die Erhöhungen widerspruchslos mitgetragen haben.

Der Bundesgerichtshof musste nun darüber entscheiden (VIII ZR 113/11, VIII ZR 93/11). Die Richter meinen, dass durch die Unwirksamkeit der Preisanpassungsklausel in den Verträgen eine Regelungslücke entstanden ist, welche im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB in der Weise zu schließen ist, dass der Kunde die Unwirksamkeit derjenigen Preiserhöhung, die zu einem den vereinbarten Anfangspreis übersteigenden Preis führten, nicht geltend machen könne, wenn er sie nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden sei, beanstandet habe. Denn eine derartige Regelung hätten die Parteien bei einer Abwägung ihrer Interessen redlicherweise vereinbart, wenn sie bei Vertragsschluss bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der verwendeten Preisänderungsklausel jedenfalls unsicher wäre.

Damit dürfte festehen, dass Rückforderungsansprüche nur bestehen, wenn innerhalb von drei Jahren Preiserhöhungen auf Basis unwirksamer Preisanpassungsklauseln widersprochen wurde.

Vermieter sollten sich um Mangelanzeigen kümmern

Eine Mieterin bemerkte eines Tages eine zunehmende Feuchtigkeit in ihrem Badezimmer. Dieses verfügte über kein Außenfenster. Die Entsorgung der feuchten Luft erfolgte über einen in der Wand eingelassenen Abluftkanal, der zu einem Rohr im Dach führte, durch das die Luft entweichen konnte. Bei genauerem Hinsehen stellte die Mieterin fest, dass der Schacht sowohl im unmittelbaren Anschluss an die Wand des Badezimmers verstopft als auch insgesamt in einem verdreckten Zustand war. Sie fertigte Fotos an und bat die Vermieterin um Abhilfe. Die Fotos beeindruckten die Vermieterin nicht. Sie weigerte sich, jemanden in die Wohnung schicken, um sich die Sache einmal anzusehen. Sie war der Ansicht, die Angelegenheit sei Sache der Mieterin.

Die Mieterin erhob daraufhin Klage auf Mängelbeseitigung vor dem Amtsgericht, welches der Klage stattgab (AG München,Az.:461 C 2775/10).

Nach Auffassung des Amtsgerichts obliegt die Erhaltungspflicht bezüglich der Mietsache grundsätzlich dem Vermieter. Die normale vertragsmäßige Abnutzung gehe zu dessen Lasten. Der Sachverständige, der sich vor Ort die Gegebenheiten angesehen habe, sei zu dem Ergebnis gekommen, dass es sich im Bereich der Ansaugöffnung im Wesentlichen um normalen, durch den Gebrauch der Wohnung entstandenen Schmutz gehandelt habe. Die Erhaltungspflicht der Vermieterin entfalle auch nicht dadurch, dass das Abluftsystem sich außerhalb der Wohnung befinde. Unter diese Pflicht fallen auch Anlagen, die der Versorgung bzw. Entsorgung der Mieträume dienten. Die Pflicht ende nicht am Abluftgitter selbst, sondern beträfe auch den dahinterliegenden Schacht. Es sei auch nicht nachzuvollziehen, warum die Vermieterin nicht wenigstens einmal einen Mitarbeiter in die Wohnung geschickt habe, um die Angelegenheit zu überprüfen. Im Gegenteil habe sie der Mieterin auch noch unterstellt, die Fotos gefälscht zu haben. Auch während der Gutachtenserstellung habe sie trotz Aufforderung durch das Amtsgericht dem Sachverständigen keinen Zugang zum Dach gewährt. Da sie dadurch die Überprüfung vereitelt habe, ob das Rohr auch beim Dachausgang verschmutzt sei, sei von dem Vortrag der Mieterin, dass dies der Fall sei, auszugehen. Die Vermieterin habe daher den Abluftschacht insgesamt wieder in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen.

Vermieter zahlt Seniorenresidenz

Ein älteres Paar bewohnte eine Mietwohnung. Einer der Mieter war durch Schlaganfall auf einen Rollstuhl und einen ambulanten Pflegedienst angewiesen.

Der Vermieter der Mietwohnung wollte diese moderniseren, was die Mieter nach § 554 BGB zu dulden haben. Während der Modernisierung war ein Vervböeib in der Wohnung nicht zumutbar, so dass die Mieter auswichen - in eine Seniorenresidenz.

Die Mieter verlangten vom Vermieter die Zahlung der Heimkosten in der Seniorenresidenz.

Das Landgericht Hamburg (Az.: 307 S 145/10) sprach den Mietern dies auch zu - wen auch nicht in vollem begehrten Umfang. Ein Vermieter muss nach § 554 IV BGB die Kosten in "angemessenem Umfang" ersetzen. Weitergehende Ansprüche stünden dem Mieter aber nicht zu. Schließlich dürfe er von dem Umzug in die Seniorenresidenz in finanzieller Hinsicht nicht profitieren.

wie mindere ich richtig bei Lärmbeeinträchtigungen?

Möchte ein Mieter die Miete mindern wegen einem Mangel, muss der Mangel gegenüber dem Vermieter angezeigt werden, damit dieser ihn abstellen kann. Im Streitfall vor einem Gericht steht immer öfter die Frage im Raum, was muss ein Mieter alles vortragen, damit ein Gericht von einem Mangel ausgeht.

der Fall
Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte beschweren sich, weil ein Teil der Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen vermietet werden. Die Mieter minderten die Miete um 20%, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme.

Später treffen sich die Parteien wegen der Minderung und Kündigung vor dem Gericht wieder und sie streiten hinauf bis zum Bundesgerichtshof. Das Amtsgericht hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Vermieterin hin hat das Landgericht die Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt, weil die Mieter die Mängel nicht substantiiert genug vorgetragen hätten.

Das Urteil
Der BGH hat den Mietern Recht gegeben(VIII ZR 155/11). Der BGH meint, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) in unvertretbarer Weise überspannt hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Mieter durch die Vermietungspraxis verursacht werden, über kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus.

Weil eine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es gehe, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen genügte der Vortrag der Mieter.

der Tipp
Lassen Sie sich nicht vorschnell vergraulen, sondern lassen sie Ihren Fall von einem versierten Anwalt prüfen.

Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung

In vielen Betriebskostenabrechnungen werden die Heizkosten auf Basis der Zahlungen des Vermieters für den Brennstoff im Abrechnungszeitraum ermittelt und auf Mieter umgelegt. Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 01.02.2012 (VIII ZR 156/11) nun Maßstäbe aufgestellt, was hierbei zu beachten ist.

Heizkosten können hiernach nicht nach dem Abflussprinzip umgelegt werden, d. h. es kommt nicht auf die Abschlagszahlungen des Vermieters an, sondern allein auf den tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Regelung in der HeizKV (§ 7). Wird dies nicht beachtet, ist die Heizkostenabrechnung diesbezüglich inhaltlich unzutreffend mit der Folge, dass oftmals kein Nachzahlungsanspruch gegen Mieter besteht, da die Position der Heizkosten den größten Umfang in den Nebenkostenabrechnungen ausmacht.

Schlüssel verloren - Schadensersatz?

Eine Versicherung weist in kurzen Worten auf die Rechtslage hin, wenn Mieter Schlüssel verlieren und der Vermieter Schadensersatz für neue Schlüssel oder Schließanlage fordert.

Eine Schadensersatzpflicht des Mieters hängt davon ab, ob er sorgfältig mit dem Schlüssel umgegangen ist und ob eine Missbrauchsgefahr droht. Ein Mieter ist verpflichtet, seine Wohnungsschlüssel sorgsam aufzubewahren und vor Verlust zu schützen. Sie dürfen deshalb nicht an leicht zugänglichen Orten oder gut sichtbar liegen gelassen werden (z.B. unter Fußmatte, im Briefkasten oder Blumenkübel). Kommt der Schlüssel deswegen abhanden besteht eine Schadensersatzpflicht. Wird der Schlüssel jedoch gestohlen, scheiden Ersatzansprüche aus. Der Mieter muss jedoch die ihn entlastenden Umstände darlegen und beweisen.

Der Schadensersatz kann sich auf die Kosten des Ersatzes des Schlüssels beziehen oder aber auch die Kosten für den Austausch einer Schließanlage. Letzters kann der Vermieter vornehmen, wenn unklar ist, wo der Schlüssel geblieben ist.

Der Vermieter hat eine Warnpflicht. Er muss dafür sorgen, dass der Mieter weiß, welche Folgen der Verlust eines Schlüssels haben kann.

Lügen beim Einzug?

Viele Vermieter wollen vor einer Zusage an einen Mieter viele Fragen beantwortet haben. Doch nicht jede Frage ist zulässig. Wann ist eine Frage zulässig und wie reagiere ich als Mietinteressent auf eine unzulässige Frage. Eine Übersicht gibt ein artikel auf stern.de.

150 Kaninchen in der Wohnung

Kaninchen als Haustiere in einer Wohnung sind sicherlich akzeptabel - aber gleich 150 Stück davon. Das ist wohl grenzwertig.

Das Ordnungsamt einer Kommune ging Hinweisen von Nachbarn nach und erkannte schon durch einen Blick durchs Fenster, dass die Räume verdreckt und verwahrlost waren. Es ordnete unverzüglich die Zwangsräumung der Wohnung an, nachdem der Bewohner eine "Hygienebegehung" verweigerte.

Eineinhalb Tage desinfizierten fünf Angestellte einer Entrümpelungsfirma die Wohnung. Sie entsorgten Unmengen an Kot und das verdreckte Mobiliar.

Der Bewohner war mit der Zwangsräumung nicht einverstanden und begehrte unter anderem Schadensersatz für seine "Wertsachen". Das Verwaltungsgericht hielt die Zwangsräumung jedoch für rechtmäßig - wie spiegel.de meldete.