Mittwoch, 31. August 2011

kostenlose Einsicht in Abrechnungsunterlagen zu Betriebskosten

Kommt eine Betriebskostenabrechnung lohnt sich die Anforderung der Abrechnungsunterlagen vom Vermieter, damit die Zahlenwerte und deren Umlegbarkeit geprüft werden können.

Seit langem ist bekannt, dass bei örtlicher Nähe der Vermieter dem Mieter eine kostenlose Einsichtnahme ermöglichen muss. Zweifelhaft war dies, wenn der Vermieter und/oder die Hausverwaltung örtlich weit entfernt war und eine Fahrt nicht zumutbar war.

Einige meinten, dass der Vermieter dann Kopien der Abrechnungsunterlagen gegen Kostenerstattung dem Mieter zusenden muss. Anders das Amtsgericht Freiburg mit seiner Entscheidung vom 24.03.2011 (3 S 348/10). Dieses meint:

Liegt der Sitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung (hier: über 400 km), ist der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenbelege am Ort des Mietobjekts zu erfüllen. Auf die Übersendung von Fotokopien, gleich ob mit oder ohne Kostentragungspflicht, muss sich der Mieter regelmäßig nicht verweisen lassen.

Fazit: Nach diesem Urteil muss der Vermieter immer Einsicht gewähren in die Abrechnungsunterlagen.

Montag, 29. August 2011

Wer ersetzt gerissene Toilettenbrille?

Die Lektüre der örtlichen Tageszeitung führt hin und wieder auch für einen Anwalt zu neuen Kenntnissen. So wies die Freie Presse in Ihrer Freitagausgabe (26.08.2011) auf ein Urteil hin, in dem sich Miter und Vermieter um den Ersatz einer gerissenen Toilettenbrille stritten. Das mit diesem erkenntnisreichen Sachverhalt befasste Amtsgericht Bühl Az.: 21 C 307/00 erkannte bereits im Jahre 2000:

"Der Zustand der Toilettenbrille, auf Lichtbildern dokumentiert, ist schlecht. Auf der anderen Seite ist es allseits bekannt, dass Toilettenbrillen kein ewiges Leben haben, sie sind im täglichen Gebrauch naturgemäß Angriffen ausgesetzt, die das Material auch bei guter Pflege schädigen können. Eine Toilettenbrille die – wie hier – bereits 9 Jahre alt ist, ist ohnehin zu ersetzen,...".

Damit wurden die Kosten dem Vermieter übertragen.

Mittwoch, 24. August 2011

Verlängerung der Jahresfrist für Betriebskostenabrechnung möglich

Nach § 556 III BGB ist über Vorauszahlungen auf Betriebskosten jährlich abzurechnen. Wird diese Jahresfrist nicht eingehalten, kann der Vermieter vom Mieter keine etwaigen Nachzahlungen verlangen aus der verspäteten Abrechnung.

Die Jahresfrist kann durch die Parteien eines Mietvertrages jedoch verlängert werden, wenn dies einmalig und einvernehmlich geschieht. Dies bestätigte der BGH in einem Urteil vom 27.7.2011 - VIII ZR 316/10.

§ 556 IV BGB steht dem nicht entgegen, trotz des Wortlautes. In Auseinandersetzung der Vielzahl von Rechtsprechung zu dieser Thematik, kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Intention eine Vereinbarung zur Verlängerung der Abrechnungsfrist möglich sein muss.