In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln zu Schönheitsreparaturen und wer diese vorzunehmen hat. In einer beträchtlichen Vielzahl von Mietverträgen sind diese Klauseln unwirksam.
Ein Mieter wollte nun die Kosten der Vornahme der Schönheitsreparaturen von der Sozialbehörde als Kosten der Unterkunft ersetzt haben. Die Sozialbehörde lehnte ab, weil die Klausel unwirksam sei.
Das Bundessozialgericht entschied das Verfahren nicht endgültig, stellte jedoch einige Grundsätze auf.
Kosten einer Auszugsrenovierung können grundsätzlich als Kosten der Unterkunft zu übernehmen sein. Voraussetzung dafür ist die Angemessenheit der tatsächlichen Aufwendungen.
Die Ablehnung der Übernahme solcher Kosten als unangemessen wegen der Unwirksamkeit bestimmter Regelungen im Mietvertrag stellt besondere Anforderungen an das vom Grundsicherungsträger durchzuführende Kostensenkungsverfahren. Der Träger der Grundsicherung muss seinen Rechtsstandpunkt und das von ihm befürwortete Vorgehen gegenüber dem Vermieter in einer Weise verdeutlichen, die den Leistungsempfänger in die Lage versetzt, seine Rechte gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.
Ob das den Jobcentern immer gelingt?
Dienstag, 29. November 2011
Montag, 31. Oktober 2011
wenn dem Mieter nicht warm ums Herz wird
... und es an einer defekten oder veralteten Heizungsanlage liegt, sollte der Mieter den Vermieter zur raschen Mängelbeseitigung auffordern und die Miete mindern.
Was dabei zu beachten ist zeigt unter anderem der Artikel auf handelsblatt.com.
Was dabei zu beachten ist zeigt unter anderem der Artikel auf handelsblatt.com.
Donnerstag, 20. Oktober 2011
Heizkosten vergleichen - Kostenfaktor Betriebskosten
Neben der Miete (Kaltmiete) stellen Kosten für Nebenkosten einen nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor dar hinsichtlich der Preiswertigkeit einer Wohnung. Nach dem neuen Heizkostenspiegel stieg der Preis für eine 70 m² - Wohnung mit Ölheizung um 35 %. Da ist die verwunderung über Nachzahlungen in den Nebenkosten schon gleich kleiner. Dennoch sollte eine Nebenkostenabrechnung geprüft werden, da diese auch sehr fehleranfällig sind.
Donnerstag, 13. Oktober 2011
Mietvertrag über Garage bzw. Stellplatz
Ist die Garage bzw. der Stellplatz separat kündbar oder geht dies nur, wenn der Wohnraummietvertrag mit gekündigft wird? Diese Frage beschäftigte den BGH.
Eine Mieterin einer Wohnung hatte von Ihrer Vermieterin eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus gemietet. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart.
Später verkaufte die Vermieterin das Einfamilienhaus, zu dem die Garage gehörte. Die neuen Eigentümer kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die Mieterin sah dies nicht ein.
Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat vor dem BGH Erfolg.
Der BGH hat der Klage stattgegeben mit der Folge, dass die Mieterin die Garage räumen muss.
Dabei stelllt der BGH darauf ab, dass die Garage nach vorstehendem Sachverhalt nicht Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses war. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei hier nicht widerlegt, dess es sei zwar anzunehmen, dass Mietverhältnisse über Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Dies war hier aber nicht der Fall.
Eine Mieterin einer Wohnung hatte von Ihrer Vermieterin eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus gemietet. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart.
Später verkaufte die Vermieterin das Einfamilienhaus, zu dem die Garage gehörte. Die neuen Eigentümer kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die Mieterin sah dies nicht ein.
Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hat vor dem BGH Erfolg.
Der BGH hat der Klage stattgegeben mit der Folge, dass die Mieterin die Garage räumen muss.
Dabei stelllt der BGH darauf ab, dass die Garage nach vorstehendem Sachverhalt nicht Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses war. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei hier nicht widerlegt, dess es sei zwar anzunehmen, dass Mietverhältnisse über Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Dies war hier aber nicht der Fall.
Donnerstag, 6. Oktober 2011
Wieviel Kotflecken auf Balkon begründen Minderungsanspruch?
Ein Mieter hat auf seinem Balkon Futterstellen und Tränken für Vögel aufgestellt, welche sehr angenommen wurden. Andere Nachbarn fühlten sich gestört wegen des Lärms und noch viel mehr wegen dem Vogelkot. Sie minderten die Miete, nachdem Beschwerden nicht nachgegangen wurde und die Vögel weiterhin die Futterstellen nutzten.
Der Vermieter wollte die Minderungen nicht hinnehmen und klagte auf die volle Miete.
Vor dem LG Berlin (Az.: 65 S 540/09) erhielt der Vermieter Recht. Im Urteil heißt es hierzu:
"Das Auftreten von Vogelkot ist deshalb bei Balkonen und Terrassen nicht zu vermeiden und für sich genommen deshalb kein vertragswidriger Zustand. Auch ist es durchaus sozialadäquat, dass sich Bewohner von Balkonen nicht nur an der frischen Luft und der Möglichkeit erfreuen , sich dort aufzuhalten, dort Blumen zu ziehen, Wäsche zu trocknen usw., sondern sich auch an dem Flug und dem Gezwitscher von Vögeln erfreuen. Das Füttern von Vögeln in diesem Zusammenhang ist deshalb keineswegs bereits im Grundsatz nicht sozialadäquat, sondern recht verbreitet. Einen Anspruch gegen solche Mieter, dies zu unterlassen, gibt es jedenfalls solange nicht, wie es keine gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen gibt. ... Lediglich ganz unverhältnismäßige Verschmutzungen durch Vogelkot wären geeignet, eine Minderung der Miete zu rechtfertigen. Solche hat die Bekl. indessen für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht in ausreichendem Maße dargelegt. Ihr Vorbringen dazu ist zu ungenau geblieben. Aus den vorgelegten Fotografien vermag das Gericht wohl Verschmutzungen zu erkennen, nicht aber, dass es sich um übermäßig starke Verschmutzungen handeln würde. Zwar hat die Bekl. vorgetragen, dass innerhalb von zwei Tagen 20 neue Kotflecken aufgetreten seien, dies ist aber noch nicht ausreichend, da es auf eine entsprechenden Intensität über einen längeren Zeitraum ankommt und die Intensität nicht nur von der absoluten Zahl von Kotflecken, sondern auch von der Größe der Balkone, dem flächenmäßigen Ausmaß ihrer Betroffenheit abhängt. Hier ist zudem zu berücksichtigen, dass es jahreszeitlich bedingte Unterschiede aufgrund des natürlichen Wanderverhaltens eine Teils der Vogelpopulation und aufgrund ihres Brutverhaltens gibt. Soweit die Bekl. einen scharenweisen Abflug von Vögeln behauptet, hat sie nicht weiter dargelegt, was sie darunter versteht."
Der Vermieter wollte die Minderungen nicht hinnehmen und klagte auf die volle Miete.
Vor dem LG Berlin (Az.: 65 S 540/09) erhielt der Vermieter Recht. Im Urteil heißt es hierzu:
"Das Auftreten von Vogelkot ist deshalb bei Balkonen und Terrassen nicht zu vermeiden und für sich genommen deshalb kein vertragswidriger Zustand. Auch ist es durchaus sozialadäquat, dass sich Bewohner von Balkonen nicht nur an der frischen Luft und der Möglichkeit erfreuen , sich dort aufzuhalten, dort Blumen zu ziehen, Wäsche zu trocknen usw., sondern sich auch an dem Flug und dem Gezwitscher von Vögeln erfreuen. Das Füttern von Vögeln in diesem Zusammenhang ist deshalb keineswegs bereits im Grundsatz nicht sozialadäquat, sondern recht verbreitet. Einen Anspruch gegen solche Mieter, dies zu unterlassen, gibt es jedenfalls solange nicht, wie es keine gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen gibt. ... Lediglich ganz unverhältnismäßige Verschmutzungen durch Vogelkot wären geeignet, eine Minderung der Miete zu rechtfertigen. Solche hat die Bekl. indessen für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht in ausreichendem Maße dargelegt. Ihr Vorbringen dazu ist zu ungenau geblieben. Aus den vorgelegten Fotografien vermag das Gericht wohl Verschmutzungen zu erkennen, nicht aber, dass es sich um übermäßig starke Verschmutzungen handeln würde. Zwar hat die Bekl. vorgetragen, dass innerhalb von zwei Tagen 20 neue Kotflecken aufgetreten seien, dies ist aber noch nicht ausreichend, da es auf eine entsprechenden Intensität über einen längeren Zeitraum ankommt und die Intensität nicht nur von der absoluten Zahl von Kotflecken, sondern auch von der Größe der Balkone, dem flächenmäßigen Ausmaß ihrer Betroffenheit abhängt. Hier ist zudem zu berücksichtigen, dass es jahreszeitlich bedingte Unterschiede aufgrund des natürlichen Wanderverhaltens eine Teils der Vogelpopulation und aufgrund ihres Brutverhaltens gibt. Soweit die Bekl. einen scharenweisen Abflug von Vögeln behauptet, hat sie nicht weiter dargelegt, was sie darunter versteht."
Donnerstag, 22. September 2011
Schimmel - das können Wohnungsnutzer tun
Auf der Internetseite der co2online gGmbH Gemeinnützige Beratungsgesellschaft finden sich übersichtlich nützliche Hinweise für Mieter und Nutzer von Wohnräumen, um Schimmelbefall zu vermeiden oder gar nachgaltig zu bekämpfen. Auch Tipps zu einer Mietminderung finden sich.
Mittwoch, 31. August 2011
kostenlose Einsicht in Abrechnungsunterlagen zu Betriebskosten
Kommt eine Betriebskostenabrechnung lohnt sich die Anforderung der Abrechnungsunterlagen vom Vermieter, damit die Zahlenwerte und deren Umlegbarkeit geprüft werden können.
Seit langem ist bekannt, dass bei örtlicher Nähe der Vermieter dem Mieter eine kostenlose Einsichtnahme ermöglichen muss. Zweifelhaft war dies, wenn der Vermieter und/oder die Hausverwaltung örtlich weit entfernt war und eine Fahrt nicht zumutbar war.
Einige meinten, dass der Vermieter dann Kopien der Abrechnungsunterlagen gegen Kostenerstattung dem Mieter zusenden muss. Anders das Amtsgericht Freiburg mit seiner Entscheidung vom 24.03.2011 (3 S 348/10). Dieses meint:
Liegt der Sitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung (hier: über 400 km), ist der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenbelege am Ort des Mietobjekts zu erfüllen. Auf die Übersendung von Fotokopien, gleich ob mit oder ohne Kostentragungspflicht, muss sich der Mieter regelmäßig nicht verweisen lassen.
Fazit: Nach diesem Urteil muss der Vermieter immer Einsicht gewähren in die Abrechnungsunterlagen.
Seit langem ist bekannt, dass bei örtlicher Nähe der Vermieter dem Mieter eine kostenlose Einsichtnahme ermöglichen muss. Zweifelhaft war dies, wenn der Vermieter und/oder die Hausverwaltung örtlich weit entfernt war und eine Fahrt nicht zumutbar war.
Einige meinten, dass der Vermieter dann Kopien der Abrechnungsunterlagen gegen Kostenerstattung dem Mieter zusenden muss. Anders das Amtsgericht Freiburg mit seiner Entscheidung vom 24.03.2011 (3 S 348/10). Dieses meint:
Liegt der Sitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung (hier: über 400 km), ist der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenbelege am Ort des Mietobjekts zu erfüllen. Auf die Übersendung von Fotokopien, gleich ob mit oder ohne Kostentragungspflicht, muss sich der Mieter regelmäßig nicht verweisen lassen.
Fazit: Nach diesem Urteil muss der Vermieter immer Einsicht gewähren in die Abrechnungsunterlagen.
Montag, 29. August 2011
Wer ersetzt gerissene Toilettenbrille?
Die Lektüre der örtlichen Tageszeitung führt hin und wieder auch für einen Anwalt zu neuen Kenntnissen. So wies die Freie Presse in Ihrer Freitagausgabe (26.08.2011) auf ein Urteil hin, in dem sich Miter und Vermieter um den Ersatz einer gerissenen Toilettenbrille stritten. Das mit diesem erkenntnisreichen Sachverhalt befasste Amtsgericht Bühl Az.: 21 C 307/00 erkannte bereits im Jahre 2000:
"Der Zustand der Toilettenbrille, auf Lichtbildern dokumentiert, ist schlecht. Auf der anderen Seite ist es allseits bekannt, dass Toilettenbrillen kein ewiges Leben haben, sie sind im täglichen Gebrauch naturgemäß Angriffen ausgesetzt, die das Material auch bei guter Pflege schädigen können. Eine Toilettenbrille die – wie hier – bereits 9 Jahre alt ist, ist ohnehin zu ersetzen,...".
Damit wurden die Kosten dem Vermieter übertragen.
"Der Zustand der Toilettenbrille, auf Lichtbildern dokumentiert, ist schlecht. Auf der anderen Seite ist es allseits bekannt, dass Toilettenbrillen kein ewiges Leben haben, sie sind im täglichen Gebrauch naturgemäß Angriffen ausgesetzt, die das Material auch bei guter Pflege schädigen können. Eine Toilettenbrille die – wie hier – bereits 9 Jahre alt ist, ist ohnehin zu ersetzen,...".
Damit wurden die Kosten dem Vermieter übertragen.
Mittwoch, 24. August 2011
Verlängerung der Jahresfrist für Betriebskostenabrechnung möglich
Nach § 556 III BGB ist über Vorauszahlungen auf Betriebskosten jährlich abzurechnen. Wird diese Jahresfrist nicht eingehalten, kann der Vermieter vom Mieter keine etwaigen Nachzahlungen verlangen aus der verspäteten Abrechnung.
Die Jahresfrist kann durch die Parteien eines Mietvertrages jedoch verlängert werden, wenn dies einmalig und einvernehmlich geschieht. Dies bestätigte der BGH in einem Urteil vom 27.7.2011 - VIII ZR 316/10.
§ 556 IV BGB steht dem nicht entgegen, trotz des Wortlautes. In Auseinandersetzung der Vielzahl von Rechtsprechung zu dieser Thematik, kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Intention eine Vereinbarung zur Verlängerung der Abrechnungsfrist möglich sein muss.
Die Jahresfrist kann durch die Parteien eines Mietvertrages jedoch verlängert werden, wenn dies einmalig und einvernehmlich geschieht. Dies bestätigte der BGH in einem Urteil vom 27.7.2011 - VIII ZR 316/10.
§ 556 IV BGB steht dem nicht entgegen, trotz des Wortlautes. In Auseinandersetzung der Vielzahl von Rechtsprechung zu dieser Thematik, kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Intention eine Vereinbarung zur Verlängerung der Abrechnungsfrist möglich sein muss.
Montag, 18. Juli 2011
Grillen auf dem Balkon
Bei sommerlichen Temperaturen steigt bei vielen das Grillfieber - auch bei Mietern. Was dabei zu beachten ist, zeigt der Artikel von Dr. Alfred Scheidler auf lto.
Donnerstag, 14. Juli 2011
Preisanpassungsklausel in Wärmeliefervertrag unwirksam
Ein Energieversorger klagte am Landgericht Zwickau gegen Kunden, welche mit Preiserhöhungen nicht einverstanden waren und diese Erhöhungsbeträge nicht bezahlten. Die Kunden beriefen sich darauf, dass die in den Wärmelieferungsverträgen enthaltene Preisanpassungsklausel unwirksam sei.
Das Landgericht Zwickau gab dem Energieversorger Recht, ebenso das OLG Dresden. Erst der Bundesgerichtshof (Pressemeldung 128/11) bestätigte seine bisherige Rechtsauffassung und verwarf die streitgegenständliche Preisanpassungsklausel als unwirksam.
Die Kunden mussten die Preiserhöhungsbeträge nicht bezahlen
Das Landgericht Zwickau gab dem Energieversorger Recht, ebenso das OLG Dresden. Erst der Bundesgerichtshof (Pressemeldung 128/11) bestätigte seine bisherige Rechtsauffassung und verwarf die streitgegenständliche Preisanpassungsklausel als unwirksam.
Die Kunden mussten die Preiserhöhungsbeträge nicht bezahlen
Donnerstag, 7. Juli 2011
Mülltrennung, Betriebskosten und der Spiegel
Betriebskostenabrechnung stellen oftmals das Verhältnis der Mietvertragsparteien auf die Probe, insbesondere wenn es zu Nachforderungen kommt, welche der Mieter für unberechtigt hält.
Nun gibt es den Grundsatz im Mietrecht, dass der Vermieter verpflichtet ist, Betriebskosten unter dem Wirtschaftslichkeitsgebot zu erheben und abzurechnen. Dankenswerter Weise hat der Mieterbund einen landesweit übergreifenden Betriebskostenspiegel veröffentlicht, aus dem sich Durchschnittswerte ergeben.
Eine Mietpartei hat nun die Angaben der Betriebskostenabrechnung mit den Werten des Betriebskostenspiegels verglichen und festgestellt, dass die Müllgebühren erheblich abweichen vom bundesweiten Duchschnitt. Mit dieser Argumentation unter Verweis auf den Betriebskostenspiegel wurde die Nachzahlung verweigert.
Der Vermieter gab sich damit nicht zufrieden, hat er doch korrekt die Kosten umgelegt. Der BGH gab ihm Recht (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Der Hinweis der Mieter auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz genpügt nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen.
"Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu."
Im weiteren interessant an der Entscheidung ist der Hinweis darauf, dass die hohen Kosten auf dem Fehlverhalten der Mieter beruhen, da diese den Müll nicht ordnungsgemäß trennten und deshalb die Kommune auf eine kostenintensivere Müllentsorgung für das Anwesen umstellte.
Nun gibt es den Grundsatz im Mietrecht, dass der Vermieter verpflichtet ist, Betriebskosten unter dem Wirtschaftslichkeitsgebot zu erheben und abzurechnen. Dankenswerter Weise hat der Mieterbund einen landesweit übergreifenden Betriebskostenspiegel veröffentlicht, aus dem sich Durchschnittswerte ergeben.
Eine Mietpartei hat nun die Angaben der Betriebskostenabrechnung mit den Werten des Betriebskostenspiegels verglichen und festgestellt, dass die Müllgebühren erheblich abweichen vom bundesweiten Duchschnitt. Mit dieser Argumentation unter Verweis auf den Betriebskostenspiegel wurde die Nachzahlung verweigert.
Der Vermieter gab sich damit nicht zufrieden, hat er doch korrekt die Kosten umgelegt. Der BGH gab ihm Recht (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Der Hinweis der Mieter auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz genpügt nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen.
"Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu."
Im weiteren interessant an der Entscheidung ist der Hinweis darauf, dass die hohen Kosten auf dem Fehlverhalten der Mieter beruhen, da diese den Müll nicht ordnungsgemäß trennten und deshalb die Kommune auf eine kostenintensivere Müllentsorgung für das Anwesen umstellte.
Was muss in ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf?
Der Bundesgerichtshof (06.07.2011; Aktenzeichen: VIII ZR 317/10) musste Stellungnnehmen zu der Frage, was in eine Kündigungserklärung von Wohnraum wegen Eigenbedarf hineingehört.
In dem streitgegenständlichen Kündigungsschreiben mehrerer Vermieter ist ausgeführt, dass eine der Vermieter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres ihre Ausbildung nun vor Ort fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. Ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung sei zwischenzeitlich durch Geschwister "besetzt".
Im anschließenden Räumungsverfahren gab das Amtsgericht den Vermietern Recht, das Landgericht hingegen wies das Räumungsbegehren zurück, da die Kündigung bereits aus formellen Gründen unwirksam sei, denn die Vermieter hätten die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt.
Der Bundesgerichtshof setzt nun seine bisherige Rechtsprechung fort und verwies darauf, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan ist, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Vorliegend war dies der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichne, für die die Wohnung benötigt werde, und das Interesse darlege, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt seien, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.
In dem streitgegenständlichen Kündigungsschreiben mehrerer Vermieter ist ausgeführt, dass eine der Vermieter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres ihre Ausbildung nun vor Ort fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. Ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung sei zwischenzeitlich durch Geschwister "besetzt".
Im anschließenden Räumungsverfahren gab das Amtsgericht den Vermietern Recht, das Landgericht hingegen wies das Räumungsbegehren zurück, da die Kündigung bereits aus formellen Gründen unwirksam sei, denn die Vermieter hätten die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt.
Der Bundesgerichtshof setzt nun seine bisherige Rechtsprechung fort und verwies darauf, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan ist, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Vorliegend war dies der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichne, für die die Wohnung benötigt werde, und das Interesse darlege, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt seien, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.
Mittwoch, 6. Juli 2011
Reisekosten zum Jobcenter
Wiederholt werde ich gefragt, ob die Jobcenter die Reisekosten für die Wahrnehmung von vorgegebenen Terminen in der Behörde erstatten müssen. Nach der Entscheidung des BSG, Urteil vom 6. 12. 2007 - B 14/ 7b AS 50/ 06 R ist dies grundsätzlich der Fall. Hierbei gibt es keine Beschränkung in der Art, dass ein Mindestbetrag überschritten werden müsse.
Mittwoch, 29. Juni 2011
Berechnung der Mietminderung und der Betriebskosten
Mit Urteil vom 20.07.2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bemessungsgrundlage für eine Minderung der Miete nach § 536 BGB die Bruttomiete (= Warmmiete) ist. Dies gilt nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10) unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.
Das heißt in einem Beispielsfall: Es besteht ein Minderungsrecht von 5 %. Die Miete setzt sich zusammen aus 300 € Kaltmiete und 100 € Betriebskostenvorschuss. Mithin beträgt die Warmmiete 400 €. Die Mietminderung beträgt dann (5 % aus 400 €) 20 €.
Was passiert nun, wenn über den Zeitraum, in der die Miete gemindert wurde, die jährliche Betriebskostenabrechnung kommt und zum Beispiel (s.o.) einen Gesamtbetrag von 1.400,00 € ausweist. Um die Nachzahlung bzw. ein Guthaben der Mietpartei berechnen zu können, kommt es auf die tatsächlichen Vorauszahlungen an und hier beginnen die Schwierigkeiten.
Angenommen die Mietminderung von 5 % hätte über 12 Monate, mithin dem Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten, bestanden, stellt sich die Frage, ob
a) die Minderung nur von der Kaltmiete abgezogen wird (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 100 €) 1200 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.200) 200 €) oder
b) von den Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 80 €) 960 € -> Nachzahlung 1.400 - 960) 440 €) oder
c) anteilig von Kaltmiete und Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung bei hälftiger Aufteilung dann (12 x 90 €) 1.080 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.080) 320 €).
Der Bundesgerichtshof weist nun darauf hin, dass dies nur ein Scheinproblem ist, denn bei zutreffender Berechnung würde immer das selbe Ergebnis rauskommen.
Doch wie ist nun die zutreffende Berechnung vorzunehmen?
Nach der Entscheidung des )BGH ist auf die Gesamtzahlungen für den Abrechnungszeitraum abzustellen. Nach obigem Beispiel waren 5 % Minderung zu berücksichtigen bei einer monatlichen Kaltmiete von 300 € und 100 € Betriebskostenvorschuss. Die Jahresendabrechnung der Betriebskosten lautet 1.400 € (ohne Abzug von Vorauszahlungen).
Vertraglich geschuldet gewesen wäre also eine Jahreskaltmiete von (12 x 300 €)3.600 € und 1.400 € tatsächliche Betriebskosten, mithin insgesamt 5.000 €. Hiervon sind 5 % Mietminderung abzuziehen, also 250,00 €. Die Mietpartei schuldete für das Abrechnungsjahr unter Berücksichtigung der Mietminderung von 5 % also lediglich (5.000 € - 250 €) 4.750,00 € an Gesamtmiete.
Gemäß den Rechenschritten nach a), hätte die Mietpartei (12 x 280 €) 3.360 € Kaltmiete und (12 x 100 €) 1.200€ Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560,00 €
Nach den Rechenschritten gemäß b) hätte die Mietpartei (12 x 300) 3.600 € Kaltmiete und (12 x 80€) 960 € Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560 €.
Auch nach der Berechnung gemäß Reihenfolge c) kommt - wie erstaunlich - eine Gesamtzahlung von 4.560 € raus.
Nun ergibt sich die Differenz zwischen der geminderten Gesamtjahresmiete von 4.750 € und den tatsächlich gezahlten 4.560 €. Sie beträgt 190 €.
Die Mietpartei müsste nach vorstehendem Beispiel also auf die Betriebskostenabrechnung nur 190 € nachzahlen.
Die Berechnung wird natürlich etwas komplizierter, wenn nur für einzelne Monate die Minderung bestand. Aber auch das ist kein großes Problem, wenn auf die Gesamtjahresmiete nebst der Minderung abgestellt wird. Ein Taschenrechner oder eine Tabellenkalkulation dürfte reichen.
Das heißt in einem Beispielsfall: Es besteht ein Minderungsrecht von 5 %. Die Miete setzt sich zusammen aus 300 € Kaltmiete und 100 € Betriebskostenvorschuss. Mithin beträgt die Warmmiete 400 €. Die Mietminderung beträgt dann (5 % aus 400 €) 20 €.
Was passiert nun, wenn über den Zeitraum, in der die Miete gemindert wurde, die jährliche Betriebskostenabrechnung kommt und zum Beispiel (s.o.) einen Gesamtbetrag von 1.400,00 € ausweist. Um die Nachzahlung bzw. ein Guthaben der Mietpartei berechnen zu können, kommt es auf die tatsächlichen Vorauszahlungen an und hier beginnen die Schwierigkeiten.
Angenommen die Mietminderung von 5 % hätte über 12 Monate, mithin dem Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten, bestanden, stellt sich die Frage, ob
a) die Minderung nur von der Kaltmiete abgezogen wird (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 100 €) 1200 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.200) 200 €) oder
b) von den Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung dann (12 x 80 €) 960 € -> Nachzahlung 1.400 - 960) 440 €) oder
c) anteilig von Kaltmiete und Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlung bei hälftiger Aufteilung dann (12 x 90 €) 1.080 € -> Nachzahlung (1.400 - 1.080) 320 €).
Der Bundesgerichtshof weist nun darauf hin, dass dies nur ein Scheinproblem ist, denn bei zutreffender Berechnung würde immer das selbe Ergebnis rauskommen.
Doch wie ist nun die zutreffende Berechnung vorzunehmen?
Nach der Entscheidung des )BGH ist auf die Gesamtzahlungen für den Abrechnungszeitraum abzustellen. Nach obigem Beispiel waren 5 % Minderung zu berücksichtigen bei einer monatlichen Kaltmiete von 300 € und 100 € Betriebskostenvorschuss. Die Jahresendabrechnung der Betriebskosten lautet 1.400 € (ohne Abzug von Vorauszahlungen).
Vertraglich geschuldet gewesen wäre also eine Jahreskaltmiete von (12 x 300 €)3.600 € und 1.400 € tatsächliche Betriebskosten, mithin insgesamt 5.000 €. Hiervon sind 5 % Mietminderung abzuziehen, also 250,00 €. Die Mietpartei schuldete für das Abrechnungsjahr unter Berücksichtigung der Mietminderung von 5 % also lediglich (5.000 € - 250 €) 4.750,00 € an Gesamtmiete.
Gemäß den Rechenschritten nach a), hätte die Mietpartei (12 x 280 €) 3.360 € Kaltmiete und (12 x 100 €) 1.200€ Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560,00 €
Nach den Rechenschritten gemäß b) hätte die Mietpartei (12 x 300) 3.600 € Kaltmiete und (12 x 80€) 960 € Betriebskosten bezahlt, mithin insgesamt 4.560 €.
Auch nach der Berechnung gemäß Reihenfolge c) kommt - wie erstaunlich - eine Gesamtzahlung von 4.560 € raus.
Nun ergibt sich die Differenz zwischen der geminderten Gesamtjahresmiete von 4.750 € und den tatsächlich gezahlten 4.560 €. Sie beträgt 190 €.
Die Mietpartei müsste nach vorstehendem Beispiel also auf die Betriebskostenabrechnung nur 190 € nachzahlen.
Die Berechnung wird natürlich etwas komplizierter, wenn nur für einzelne Monate die Minderung bestand. Aber auch das ist kein großes Problem, wenn auf die Gesamtjahresmiete nebst der Minderung abgestellt wird. Ein Taschenrechner oder eine Tabellenkalkulation dürfte reichen.
Mittwoch, 4. Mai 2011
Klage auf künftige Miete zulässig
Mieter einer Wohnung der Kläger in Hannover zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17.11.2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Mit der Klage haben die Kläger die Mieter auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage im Hinblick auf die begehrte zukünftige Zahlung als unzulässig abgewiesen.
Die Revision führte vor dem BGH (Pressemitteilung 71/11)zum Erfolg.
Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag (Nutzungsentschädigung) ist zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis bestand, dass die Mieter die berechtigten Forderungen der Vermieter nicht erfüllen werden.
Für das Rechtsschutzbedürfnis ist nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststehe.
Mit der Klage haben die Kläger die Mieter auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage im Hinblick auf die begehrte zukünftige Zahlung als unzulässig abgewiesen.
Die Revision führte vor dem BGH (Pressemitteilung 71/11)zum Erfolg.
Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag (Nutzungsentschädigung) ist zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis bestand, dass die Mieter die berechtigten Forderungen der Vermieter nicht erfüllen werden.
Für das Rechtsschutzbedürfnis ist nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststehe.
Geld zurück - aber nur innerhalb 6 Monate
Ein Ehepaar war bis Ende 2006 Mietpartei einer Wohnung. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte.
Das mietende Ehepaar ließ die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren.
Später erfuhren sie - wahrscheinlich anwaltlich beraten -, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren.
Mit seiner am 22. Dezember 2009 (!) eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € Renovierungskosten nebst Zinsen begehrt. Die beklagten Vermieter haben die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Klage wurde vom Amts- und Landgericht zurückgewiesen. Auch vor dem Bundesgerichtshof (Pressemeldung 74/11)war der Kläger erfolglos
Der eingeklagte Erstattungsanspruch war bei Klageerhebung bereits verjährt, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.
Das mietende Ehepaar ließ die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren.
Später erfuhren sie - wahrscheinlich anwaltlich beraten -, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren.
Mit seiner am 22. Dezember 2009 (!) eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € Renovierungskosten nebst Zinsen begehrt. Die beklagten Vermieter haben die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Klage wurde vom Amts- und Landgericht zurückgewiesen. Auch vor dem Bundesgerichtshof (Pressemeldung 74/11)war der Kläger erfolglos
Der eingeklagte Erstattungsanspruch war bei Klageerhebung bereits verjährt, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.
Dienstag, 19. April 2011
Nebenkostenzahlung trotz Insolvenz des Mieters
Über das Vermögen einer Mieterin wurde im April 2008 ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der vom Gericht bestellte Treuhänder erklärte im Mai 2008 gegenüber der Vermieterin nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr im Insolvenzverfahren bedient werden könnten.
Mit Schreiben vom 03.11.2008 - also 7 Monate nach Insolvenzeröffnung - erteilte die Vermieterin der Mieterin eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 (vor der Insolvenz), die mit einer Nachforderung von 182,37 Euro endete. Da die Mieterin nicht zahlte, wurde Klage erhoben.
Der BGH (13.04.2011 - VIII ZR 295/10 -) hat entschieden, dass der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum eine Insolvenzforderung darstellt, auch wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. Dies gilt auch im Falle einer vom Treuhänder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgegebenen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.
Folge dieser Rechtsprechung ist, dass die Forderung während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht gegen eine Mietpartei persönlich geltend gemacht werden kann, sondern – gegebenenfalls unter Schätzung der Forderungshöhe wegen der erforderlichen Fristwahrung – zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
Mit Schreiben vom 03.11.2008 - also 7 Monate nach Insolvenzeröffnung - erteilte die Vermieterin der Mieterin eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 (vor der Insolvenz), die mit einer Nachforderung von 182,37 Euro endete. Da die Mieterin nicht zahlte, wurde Klage erhoben.
Der BGH (13.04.2011 - VIII ZR 295/10 -) hat entschieden, dass der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum eine Insolvenzforderung darstellt, auch wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. Dies gilt auch im Falle einer vom Treuhänder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgegebenen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.
Folge dieser Rechtsprechung ist, dass die Forderung während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht gegen eine Mietpartei persönlich geltend gemacht werden kann, sondern – gegebenenfalls unter Schätzung der Forderungshöhe wegen der erforderlichen Fristwahrung – zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
Mittwoch, 30. März 2011
Wer mindern will muss vorher den Mangel anzeigen
Ein Vermieter hatte Mietern, welche über Monate nur einen Teil des geschuldeten Mietzinses zahlten, den Vertrag gekündigt. Erst nach Zugang der Kündigung machten die Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln geltend.
Der BGH (03.11.2010 - VIII ZR 330/09) gab dem Vermieter recht. Eine Minderung steht zwar Mietern bei Mängel automatisch zu, jedoch sind Mängel vor Ausübung des Minderungsrechtes dem Vermieter anzuzeigen. So heißt es im Leitsatz der Entscheidung : Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
Der BGH (03.11.2010 - VIII ZR 330/09) gab dem Vermieter recht. Eine Minderung steht zwar Mietern bei Mängel automatisch zu, jedoch sind Mängel vor Ausübung des Minderungsrechtes dem Vermieter anzuzeigen. So heißt es im Leitsatz der Entscheidung : Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
Donnerstag, 3. März 2011
Mieterhöhung nach unangekündigter Modernisierung
Der Bundesgerichtshof (2. März 2011 – VIII ZR 164/10) hat entschieden, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, die ohne eine vorherige Ankündigung vorgenommen wurden, zulässig ist.
Minderung in möbiliert vermieteten Wohnungen
Der BGH (VIII ZR 209/10) hat entschieden, dass eine Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10% auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung gerechtfertigt ist.
Donnerstag, 10. Februar 2011
Keine Minderung bei selbst verursachtem Mangel
Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.
Damit hat der BGH(Az.: VIII ZR 113/10) eine Entscheidung des LG Dresden aufgehoben. Ein Mieter hat seinen Strom nicht bezahlt, Daraufhin wurde der Strom abgestellt und der Mieter meinte, aufgrund Mangels (kein Strom) könne er die Miete mindern. Nachdem er über einen längeren Zeitraum nicht die vollständige Miete zahlte, kündigte der Vermieter und erhob Räumungs- und Zahlungsklage.
Hat der Vermieter noch vor dem mLG Dresden verloren, gab ihm der BGH Recht.
Die wesentlichen Ausführungen der Entscheidung lauten:
Zwar lag insoweit ein Mangel der Wohnung vor, als ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war, dass der Beklagte ohne die Messeinrichtung keinen Strom von einem (neuen) Versorger beziehen konnte. Dieser Mangel führte jedoch nicht zu einer Minderung der Miete gemäß § 536 BGB. Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32 mwN; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 572). So ist es hier.
Damit hat der BGH(Az.: VIII ZR 113/10) eine Entscheidung des LG Dresden aufgehoben. Ein Mieter hat seinen Strom nicht bezahlt, Daraufhin wurde der Strom abgestellt und der Mieter meinte, aufgrund Mangels (kein Strom) könne er die Miete mindern. Nachdem er über einen längeren Zeitraum nicht die vollständige Miete zahlte, kündigte der Vermieter und erhob Räumungs- und Zahlungsklage.
Hat der Vermieter noch vor dem mLG Dresden verloren, gab ihm der BGH Recht.
Die wesentlichen Ausführungen der Entscheidung lauten:
Zwar lag insoweit ein Mangel der Wohnung vor, als ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war, dass der Beklagte ohne die Messeinrichtung keinen Strom von einem (neuen) Versorger beziehen konnte. Dieser Mangel führte jedoch nicht zu einer Minderung der Miete gemäß § 536 BGB. Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32 mwN; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 572). So ist es hier.
Mittwoch, 9. Februar 2011
Keine Angabe von Gründen in Kündigung erforderlich
Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine
bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann.
Dies entschied der Bundesgerichtshof am 15.12.2010 (VIII ZR 9/10)
bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann.
Dies entschied der Bundesgerichtshof am 15.12.2010 (VIII ZR 9/10)
Mittwoch, 2. Februar 2011
Mieterhöhungsverlangen auch ohne Unterschrift wirksam
Nach einer Entscheidung des BGH (10. November 2010 - VIII ZR 300/09) ist ein Mieterhöhungsverlangen ohne Unterschrift wirksam, selbst wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages der Schriftform bedürfen.
Mittwoch, 26. Januar 2011
Totenkopf im Fenster
Das Amtsgericht Chemnitz hat unter dem Az.: 13 C 1010/10 am 20.12.2010 einen Mieter zur Entfernung eines Totenkopfbildes im Fenster seiner Wohnung verurteilt.
Des Weiteren wurde der Mieter sogar verurteilt, etwaigen Schaden zu ersetzen, falls Mieter deswegen in dem Haus keine Wohnungen anmieten. Es ist völlig unerheblich, ob es sich bei dem Totenkopfbild um eine Fahne handelt, die Jugendliche heute sehr viel verwenden. Entscheidend ist, dass eine ästhetische Beeinträchtigung durch die Darstellung gegeben ist. Die Totenkopffahne ist keine normale Lebensäußerung eines Mieters und fällt im Gesamteindruck der Fassade auf. Der Vermieter muss eine derartige Beeinträchtigung seines Eigentums nicht hinnehmen. Gemäß § 280, 553 BGB ist der Mieter darüber hinaus sogar verpflichtet, dem Vermieter den Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden ist, dass zwei Mieter die Wohnung nicht abgemietet haben.
Des Weiteren wurde der Mieter sogar verurteilt, etwaigen Schaden zu ersetzen, falls Mieter deswegen in dem Haus keine Wohnungen anmieten. Es ist völlig unerheblich, ob es sich bei dem Totenkopfbild um eine Fahne handelt, die Jugendliche heute sehr viel verwenden. Entscheidend ist, dass eine ästhetische Beeinträchtigung durch die Darstellung gegeben ist. Die Totenkopffahne ist keine normale Lebensäußerung eines Mieters und fällt im Gesamteindruck der Fassade auf. Der Vermieter muss eine derartige Beeinträchtigung seines Eigentums nicht hinnehmen. Gemäß § 280, 553 BGB ist der Mieter darüber hinaus sogar verpflichtet, dem Vermieter den Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden ist, dass zwei Mieter die Wohnung nicht abgemietet haben.
Donnerstag, 20. Januar 2011
Mieterhöhung und öffentliche Förderung
Der BGH musste einen Fall aus Berlin entscheiden (19.01.2011 - VIII ZR 87/10), in dem es um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens geht, wenn der Wohnraum zuvor durch öffentliche Fördergelder modernisiert bzw. instandgehalten wurde.
Hiernach setzt die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht voraus, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden. Die Angabepflicht des Vermieters solle gewährleisten, dass der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens im Hinblick auf die Anrechnung von Förderungsmitteln überprüfen kann. Nach § 558 Abs. 5 BGB i.V.m. § 559a Abs. 1 BGB würden allerdings nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen.
Hiernach setzt die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht voraus, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden. Die Angabepflicht des Vermieters solle gewährleisten, dass der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens im Hinblick auf die Anrechnung von Förderungsmitteln überprüfen kann. Nach § 558 Abs. 5 BGB i.V.m. § 559a Abs. 1 BGB würden allerdings nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen.
Aufrechnung wegen fehlender Nebenkostenabrechnung
Wieder einmal musste der BGH ran und folgenden Leitsatz erlassen (12.09.2010 - VIII ZR 285/09):
Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
Interessant ist aber auch folgende Ausführung zu Positionen einer Nebenkostenabrechnung:
Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru-fungsgerichts, die von dem Kläger am 10. Dezember 2007 vorgelegten Betriebskostenabrechnungen seien in allen Positionen formell ordnungsgemäß.
(1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrech-nung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der Senat zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NJW-RR 2009, 1383 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7).
(2) Im Streitfall hat der Kläger in seiner am 10. Dezember 2007 während des Prozesses vorgelegten Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 bis 2005 unter anderem die Kosten "Wasserversorgung/Strom" sowie "Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung" jeweils in einer Summe zusammengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom ebenso fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung dieser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Be-leuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreinigung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vornehmen zu können. Gleiches gilt, soweit in der Betriebskostenabrechnung 2003 die Kosten für "Hausmeister" (§ 2 Abs. 2 Nr. 14 BetrKV) und "Gebäudereinigung" (§ 2 Abs. 1 Nr. 9 BetrKV) und in der Betriebskostenabrechnung 2004 die Kosten für "Hausmeister", "Gebäudereinigung" und "Gartenpflege" (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 BetrKV) in einer Position zusammengezogen wurden. Denn ein sachlicher Grund hierfür ist weder vorgetragen, noch ersichtlich.
Entgegen der Auffassung der Revision führt die in den genannten Punkten unzulässige Kostenzusammenfassung jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnungen. Die Unwirksamkeit betrifft nach der Rechtsprechung des Senats vielmehr nur die jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpo-sitionen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11 mwN).
Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
Interessant ist aber auch folgende Ausführung zu Positionen einer Nebenkostenabrechnung:
Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru-fungsgerichts, die von dem Kläger am 10. Dezember 2007 vorgelegten Betriebskostenabrechnungen seien in allen Positionen formell ordnungsgemäß.
(1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrech-nung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der Senat zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NJW-RR 2009, 1383 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7).
(2) Im Streitfall hat der Kläger in seiner am 10. Dezember 2007 während des Prozesses vorgelegten Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 bis 2005 unter anderem die Kosten "Wasserversorgung/Strom" sowie "Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung" jeweils in einer Summe zusammengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom ebenso fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung dieser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Be-leuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreinigung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vornehmen zu können. Gleiches gilt, soweit in der Betriebskostenabrechnung 2003 die Kosten für "Hausmeister" (§ 2 Abs. 2 Nr. 14 BetrKV) und "Gebäudereinigung" (§ 2 Abs. 1 Nr. 9 BetrKV) und in der Betriebskostenabrechnung 2004 die Kosten für "Hausmeister", "Gebäudereinigung" und "Gartenpflege" (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 BetrKV) in einer Position zusammengezogen wurden. Denn ein sachlicher Grund hierfür ist weder vorgetragen, noch ersichtlich.
Entgegen der Auffassung der Revision führt die in den genannten Punkten unzulässige Kostenzusammenfassung jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnungen. Die Unwirksamkeit betrifft nach der Rechtsprechung des Senats vielmehr nur die jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpo-sitionen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11 mwN).
Bei Umzug ist ein neuer Telefonvertrag nicht notwendig
Nachdem der Bundesgerichtshof entschied, dass DSL- bzw. Internetlaufzeitverträge bei Umzug nicht vorzeitig beendet werden können durch Kündigung hat das Amtsgericht Lahr (10.12.2010 - 5 C 121/10) nun entschieden, dass bei Umzug bestehende Laufzeitverträge zu Telefon und Internet mitgenommen werden können. Ein Neuabschluss - mit neuer Laufzeitvereinbarung - wie ihn die Anbieter meist fordern, ist nicht notwendig. Vielmehr kann der alte Vertrag fortgesetzt werden.
Im Leitsatz des Urteils heißt es:
Beim Fehlen anderweitiger vertraglicher Regelung hat der Anbieter eines Telefon- und Internetanschlusses im Falle des Vorliegens der technischen Voraussetzungen dem Kunden nach dessen Umzug am neuen Wohnsitz die Fortsetzung des bisherigen Vertrages anzubieten, wenn der Kunde für die Anschlussänderung eine angemessene Entschädigung leistet.
Im Leitsatz des Urteils heißt es:
Beim Fehlen anderweitiger vertraglicher Regelung hat der Anbieter eines Telefon- und Internetanschlusses im Falle des Vorliegens der technischen Voraussetzungen dem Kunden nach dessen Umzug am neuen Wohnsitz die Fortsetzung des bisherigen Vertrages anzubieten, wenn der Kunde für die Anschlussänderung eine angemessene Entschädigung leistet.
Freitag, 14. Januar 2011
Schnarchgeräusche des Nachbarn in eigener Wohnung
Wer findet schon Ruhe, wenn der Nachbar so laut schnarcht, dass er noch in der Nachbarwohnung zu hören ist. Oder ist der mangelnde Schallschutz der Wohnung die Ursache?
Nach einem Urteil des AG Bonn vom 25.03.2010 führen die Schnarchgeräusche des nachbarn jedoch weder zu einen Kündigungsrecht noch zu einem Anspruch auf Mietminderung.
Nach einem Urteil des AG Bonn vom 25.03.2010 führen die Schnarchgeräusche des nachbarn jedoch weder zu einen Kündigungsrecht noch zu einem Anspruch auf Mietminderung.
Betriebskostenabrechnungen können korrigiert werden ...
...und wenn die Korrektur noch innerhalb der Jahresfrist (nach Ablauf der Abrechnungsperiode) erfolgt, steht auch eine frühere Guthabenauszahlung einer Nachforderung durch den Vermieter nicht im Weg. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09.
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