Mittwoch, 29. Dezember 2010

Sturz von der Treppe - wer haftet und zahlt?

Ein Ehemann besucht seine Fau im Pflegeheim. Es bestehen Zwistigkeiten zwischen ihr und dem Pflegeheim. Er soll den Schrank seiner Frau ausräumen, welcher sich Keller befindet. Auf dem Weg in den Keller wurde der Mann von einer Schwester des Heimes. Auf dem Weg in den Keller stürzte er gegen Ende der Treppe und erlitt eine Rippenfraktur.

Nunmehr verlangte er 4900 Euro Schmerzensgeld vom Heim. Schließlich sei die Treppe unzureichend beleuchtet gewesen. Er habe die Schwester aufgefordert, für eine ausreichende Beleuchtung zu sorgen. Das habe diese aber nicht gemacht. Der Handlauf der Treppe sei auch nicht bis zu deren Ende geführt worden.

Das Heim wies jede Forderung zurück. Es habe seine Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt.

Der 79-jährige erhob darauf hin Klage beim Amtsgericht München, was die Klage abwies.

Eine Sorgfaltspflichtverletzung sei nicht ausreichend vorgetragen. Der zu kurze Handlauf reiche dafür nicht. Treppen müssten nicht schlechthin gefahrlos und frei von Mängeln sein. Für den Verkehrssicherungspflichtigen bestehe die Pflicht zur Vorsorge nur darin, in zumutbarer Weise Gefahren auszuräumen und gegebenenfalls vor den Gefahren zu warnen, die für einen Benutzer, der selbst die erforderliche Sorgfalt walten lasse, nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar seien und auf die sich dieser nicht oder nicht rechtzeitig einstellen könne.

Die Gestaltung eines Handlaufs führe an sich noch nicht zu einer Sorgfaltspflichtverletzung. Eine rechtliche Verpflichtung, den Handlauf bis über die letzte Stufe zu führen, sei nicht ersichtlich. Es sei auch nicht die Aufgabe eines Handlaufs, das Ende einer Treppe zu signalisieren.

Auch die vorgetragene unzulängliche Beleuchtung führe zu keinem Schadenersatzanspruch. Auch bei unzureichender Beleuchtung obliegen dem Treppenbenutzer selbst auch gewisse Sorgfaltspflichten. Sollte die Beleuchtung nicht ausreichend gewesen sein, hätte er Abstand davon nehmen müssen, die Treppe zu benutzen. Das gelte insbesondere gerade dann, wenn der Kläger wie hier die Beleuchtung für unzureichend halte und auf seine Bitte hin auch keine Abhilfe geschaffen wurde. Insoweit hätte er die Treppe eben nicht begehen dürfen.

Das Urteil ist rechtskräftig.
Urteil des AG München vom 14.5.10, AZ 121 C 31386/09

Dienstag, 28. Dezember 2010

Schmelzwasser im Wohnzimmer - Mietminderung?

Tritt aufgrund Winterwetters Wasser aus den Wänden und der Decke einer gemieteten Wohnung, ist dies unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Hierzu ist eine Mietpartei verpflichtet nach § 536 c BGB. Unterlässt eine Mietpartei die Anzeige eines Mangels und wird deshalb der Schaden größer als bei einem sonst möglichen rechtzeitigen Eingreifen, kann sich die Mietpartei schadensersatzpflichtig machen. zudem kann die Mietpartei weder mindern noch selbst Schadensersatz geltend machen.

Deshalb ist der erste Schritt bei Feststellung eines Mangels, z.B. Eintritt von Schmelzwasser an den Wänden in einer Wohnung, den Vermieter hierüber nachweislich in Kenntnis zu setzen.

Bereits mit Mangelentstehung steht einer Mietpartei ein Minderungsrecht zu, § 536 BGB. Auf eine Fristsetzung und Aufforderung zur Mangelbeseitigung kommt es somit vorrangig für eine etwaige Mietminderung nicht an (dennoch sollte dies erfolgen).

Die Höhe der Mietminderung ergibt sich immer aus dem jeweiligen Einzelfall und richtet sich unter anderm danach, wie erheblich der Mangel sich auf die Nutzbarkeit der Wohnung oder einiger Räume auswirkt. Ein Schimmelfleckchen in einer Ecke der selten genutzten Abstellkammer hat einen anderen Grad der Beeinträchtigung als das Vorliegen einer "Tropfsteinhöhle". In der Rechtsprechung haben sich jedoch einige Richtwerte etabliert, an denen sich orientiert werden kann, wie z.B. bei der Kollegin Hanhoerster mit Prozentangabe und Rechtsprechungshinweisen.

Bei einem Wassereinbruch durch Schmelzwasser sind bis zu ca. 25 % Mietminderung im Regelfall möglich.

Die Minderungsquote berechnet sich aus der Bruttomiete (=Warmmiete, d.h. Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen).

Wichtig ist, dass Zeugen den Mangel bestätigen können und Fotos den Wassereinbruch belegen, denn die Mietpartei trägt die Beweislast dafür, dass ein Mangel besteht bzw. bestand.

Natürlich kann eine Mietpartei neben der Minderung der Miete auch andere Ansprüche geltend machen, wie z.B. die Mangelbeseitigung selbst, Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung oder Schadensersatz.

Mittwoch, 24. November 2010

nicht geeichter Wasserzähler zählt trotzdem

Oftmals wird gegen Betriebskostenabrechnungen eingewandt, dass der abgerechnete Wasserverbrauch nicht stimme, weil der Wasserzähler nicht geeicht sei bzw. die Eichfrist abgelaufen war.

Der Bundesgerichtshof (Pressemeldung 221/10) ist dem insoweit entgegengetreten, als ein Vermieter der Nachweis möglich sein muss, dass der Wasserzähler die maßgeblichen Toleranzen einhielt. Gelingt dem Vermieter ein solcher Beweis, dann kann der festgestellte Wasserverbrauch der (nicht geeichten) Wasseruhr in der Betriebskostenabrechnung verwendet werden.

Montag, 15. November 2010

Hurra - Vertragsfreiheit für Vermieter!

Das AG München hat entschieden, dass ein Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, einen bestimmten Nachmieter zu akzeptieren und dem Mieter damit die Ablöse von Einrichtungsgegenständen zu ermöglichen.

Donnerstag, 11. November 2010

Mietminderung bei Flächenabweichung - nicht immer zulässig!

Der BGH hat entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10% nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Drum prüfe, wer sich bindet - DSL- Verträge sind bei Umzug nicht kündbar

DSL - Verträge mit Laufzeiten können nach einem Umzug in ein Gebiet ohne DSL-Versorgung nicht vorzeitig gekündigt werden.

So hat der BGH nun die lange streitige Frage entschieden.

Donnerstag, 4. November 2010

vom Zurückbehaltungsrecht an der Miete und Mängeln der Wohnung bis zur Kündigung und Räumung

Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus, so die Pressemitteilung 209/2010 des BGH.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Mittwoch, 27. Oktober 2010

Besondere Anforderungen an einen Vergleich ohne mündliche Verhandlung

Oft können die Parteien trotz Gerichtsverfahren sich außergerichtlich auf ein bestimmtes Vorgehen einigen und wünschen nun einen Form, aus der vollstreckt werden kann. Eine mündliche Verhandlung ist nach § 278 IV ZPO nicht notwendig. Es reicht, wenn dem Gericht ein schriftlicher Vergleich vorgelegt wird, den das Gericht bestätigen soll.

Doch hierbei sind Besonderheiten zu beachten, die dem nachfolgenden Leitsatz des OLG Karlsruhe entnommen werden können:

Die aufgrund der Rechtsfolgen zu fordernde besonderen Formenstrenge des "Unterbreitens" eines Vergleichsvorschlags im Sinne von § 278 Abs. 6 Satz 1 ZPO erfordert eine eigenständige, von der Erklärung der Annahme der außergerichtlichen Vereinbarung abgesetzte Erklärung der Parteien gegenüber dem Gericht. Eine gemeinsame Erklärung oder die Erklärung einer Partei mit Zustimmung der anderen Partei reicht nicht aus. Weil das Prozessrecht die Verfahrenslage weitgehend vor Unsicherheit schützen will, sind Unklarheiten zu vermeiden und deshalb ist als "Unterbreiten" im Sinne von § 278 Abs. 6 Satz 1 ZPO eine ausdrückliche eigene Erklärung der Partei gegenüber dem Gericht zu fordern.

Dienstag, 26. Oktober 2010

Umzug in teurere Wohnung auch ohne behördliche Genehmigung zulässig

Das Sozialgericht Dortmund hat eine Arbeitsgemeinschaft für die Grundsicherung Arbeitsuchender (ARGE) zur Gewährung höherer Kosten der Unterkunft nach einem notwendigen Umzug ohne vorherige Zustimmung der Behörde verurteilt.

Zu Grunde lag ein Fall zu den Kosten der Unterkunft einer Hartz IV-Bezieherin und ihrer 6-jährigen Tochter. Die Klägerinnen zogen in eine neue, teurere Wohnung um, weil in der alten Wohnung Schimmel aufgetreten war und die Tochter hieran erkrankte.

Nach den einschlägigen Richtlinien des Wohnortes können höhere Unterkunftskosten nur nach vorheriger Zustimmung der Grundsicherungsbehörde zum Umzug getragen werden. Weil diese nicht vorlag, wollte die ARGE nur die alte, geringere Miete bezahlen.

Hiergegen wurde erfolgreich geklagt.

Das Sozialgericht Dortmund stellte nach Beweisaufnahme fest, dass trotz Renovierungsversuchen mehrfach Schimmel in der alten Wohnung aufgetreten sei. Das Gericht sah darin eine Gesundheitsgefährdung der Klägerinnen und bejahte eine Umzugsnotwendigkeit. Daraus ergebe sich die gesetzliche Verpflichtung der ARGE, die Kosten der neuen, teureren Unterkunft bis zur angemessenen Kaltmiete zu übernehmen.

Ein in Verwaltungsvorschriften des Wohnortes enthaltener Genehmigungsvorbehalt bei Umzügen von Grundsicherungsempfängern sei nicht geeignet, die gesetzliche Verpflichtung der Stadt zur Übernahme notwendiger Unterkunftskosten zu verdrängen.

Dienstag, 19. Oktober 2010

keine Minderung trotz kleinerer Wohnung

Das AG München hat mit Urteil vom 10.08.2010 (424 C 7097/09) entschieden, dass durch eine ca.-Angabe der Wohnfläche in einer Zeitungsannonce keine zwischen den Parteien im Sinne einer Beschaffenheitsangabe bestimmte Wohnfläche vorliegt, die zu einer Mietminderung berechtigt.

Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gelte auch dann, wenn der Mietvertrag nur eine "ca.-Angabe" enthält. Voraussetzung sei aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus.

Freitag, 15. Oktober 2010

Vermieter muss Rücksicht auf Mieter nehmen!

Einem Mieter wurde die in eine Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt. Noch innerhalb der Kündigungsfrist wurde im selben Haus eine andere vergleichbare Wohnung frei. Diese hat der Vermieter neu vermietet, ohne diese vorher dem gekündigten Mieter anzubieten.

Der Mieter berief sich darauf, dass ihm diese Wohnung hätte angeboten werden müssen, und zog nicht aus.

Im Räumungspozess unterlag der Vermieter vor dem BGH. Nach dessen Entscheidung, muss der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Weil dies nicht geschah, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Darüber hinaus wies der BGH darauf hin, dass zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren muss.

Schimmel in der Wohnung - Ursache: geringer Wärmedurchlasswiderstand

Ein mir aktuell vorliegendes Sachverständigengutachten im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens kommt zu der Feststellung, dass der Schimmel in einer Mietwohnung auf einen zu geringen Wärmedurchlasswiderstand im Bereich der vorhandenen Wärmebrücken zurückzuführen ist.

Mithin ist von einem Baumangel auszugehen, mit der Folge, dass der Vermieter aufgrund der bestehenden Darlegungs- und Beweislast die Minderung akzeptieren werden muss.

Donnerstag, 14. Oktober 2010

Kaution und insolvenzfestes Konto

Mieter von Wohnraum können die Zahlung einer Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter vorher das Bestehen eines insolvenzfesten Kontos nachweist. Damit hat der Bundesgerichtshof wieder Mieterrechte gestärkt.

Hintergrund:
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist bestimmt:
"Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (…)"

Ein Mieter wollte die Kaution trotz dieser Vertragsregelung erst zahlen, nachdem ihm nachgewiesen wird, dass ein insolvenzfestes Konto des Vermieters bestehe. Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass er ein insolvenzfestes Konto nicht vorab nachweisen müsste. Weil der Mieter die Kaution nicht zahlte, erhielt er die Kündigung vom Vermieter und es wurde Räumungsklage erhoben.

Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht, das Landgericht als Berufungsgericht dem Vermieter.

Der Bundesgerichtshof als Revisionsgericht gab nun dem Mieter Recht. Ein Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt, auf welches die Kaution einbezahlt wird. Damit wird eine sonst bestehende Lücke geschlossen, in der ein Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters auch die Rückzahlungsansprüche zur Kaution verlieren könnte.